Bất thường giá nhà đất TP.HCM

Khảo sát gần đây của PV báo Pháp Luật TP.HCM cho thấy giá nhà đất ở hàng loạt khu vực tăng vùn vụt. Riêng giá đất nền không chỉ đối với phân khúc cao cấp mà ngay cả đối với phân khúc dân dã, vùng ven cũng tăng dữ dội. Có những nơi hôm trước báo giá này, hôm sau đã báo giá khác.

Trước cơn sốt đất nền đang bước vào thời đoạn nóng bỏng, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, khuyến cáo các nhà đầu tư nên cẩn trọng với những quyết định của mình.

Bóng ma nhà đất đang quay trở lại

Phóng viên: Trong khi bài học xương máu về bong bóng nhà đất hồi năm 2007-2008 vẫn còn ám ảnh thì thời kì gần đây không ít người lại say sưa lao vào cơn sốt đất mới tại nhiều khu vực ở TP.HCM. Theo ông, tại sao lại có hiện tượng này?

TS Đinh Thế Hiển: Thực tế hoạt động trao đổi đất nền đang tăng đối với cả phân khúc trung cao cấp và dân dã. Có nhiều lý do khiến giá đất nền thời kì qua tăng nhanh.

Thứ nhất là do nhân tố tâm lý. Nhiều người cho rằng nguồn cung căn hộ thì nhiều nhưng đất nền sẽ ngày một co hẹp nên họ mua đất nền. Những thông báo như Nhà nước sắp cấp sổ cho tách thửa, đại gia sắp làm “siêu dự án”, xây cầu, công trình hạ tầng… cũng tạo hiệu ứng, tăng niềm tin cho nhà đầu tư săn lùng đất nền. Thậm chí động lực tăng giá ở một số khu dễ chơi chỉ là… tin đồn hoặc ăn theo vùng phụ cận.

Thứ hai là đối với các nhà đầu tư nhỏ lúc trước chưa dạn dĩ đầu tư, song khi hoạt động trao đổi ấm lên thì họ chuẩn bị bỏ ra một số trăm triệu đồng mua đất vùng ven để đón sóng. Điều này cũng tạo ra làn sóng trao đổi nờm nợp.

Thứ ba là nhà đầu tư thấy rằng lợi nhuận từ đất nền cao hơn so với lợi nhuận đầu tư vật phẩm căn hộ. Điều này cũng tạo ra động lực để sóng giá đất tăng mạnh và lan rộng hơn.

Khi người mua, người bán sôi động thì cò đất cũng nhân thời cơ đó mà thổi giá nhà đất lên cao.

Nhiều quan điểm cảnh báo giá nhà đất đang sốt ảo, thậm chí vượt qua giá trị thực nhiều lần. Ông nghĩ gì về cảnh báo này?

Có một thực tại là không ít người đầu tư theo tâm lý bạn bè, cứ tưởng người khác kiếm lời dễ quá thì cũng lao theo. Chúng ta đã chứng kiến thời mà nhà nhà, người người làm bất động sản (bất động sản) khiến giá đất tăng hoặc sốt giá.

Thực tế giá đất chỉ tăng tới một mức nào đó thôi. Do đó nếu các nhà đầu tư không tĩnh tâm, thích chạy theo đám đông, rất có thể ở đâu đó sẽ hình thành nên những khu đất “chết” và những người ôm đất muốn tháo thân cũng rất khó. Thực tế cho thấy ở thời điểm ngày nay, ngay bên cạnh dự án vi la nhà liên kế của Khang Điền ở quận 9 đắt hàng như tôm tươi thì cũng vẫn sinh tồn khu vi la chỉ để… trồng cỏ.

Ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

Xét về mặt kinh tế học, để biết giá một lô đất có thể tăng tới mức nào là phù hợp lý phải dựa vào kỹ năng phá hoang và so sánh với các quận, huyện có đặc điểm tương đồng. Thứ hai là đất nền sau khi xây nhà lên chừng độ sinh lời từ việc cho thuê là bao nhiêu xác suất. Nếu giá cho thuê đạt tối thiểu 2%/năm trên tổng giá trị đầu tư thì lô đất đó vẫn còn triển vọng đầu tư.

Ví dụ mua một lô đất trị giá 4,5 tỉ đồng, phí xây đắp là 2 tỉ đồng, vậy thì tổng số tiền thu được từ tiền thuê nhà phải đạt ít ra 130 triệu đồng/năm thì lô đất đó vẫn có thể sinh lời. Nhưng nếu lợi nhuận cho thuê thấp hơn 2%/năm, nghĩa là lô đất ở khu đó đang được bán với giá ảo.

Nhà đầu tư đang tìm mua đất nền ở ngoại thành TP.HCM. Ảnh: HTD
Nhà đầu tư đang tìm mua đất nền ở ngoại thành TP.HCM. Ảnh: HTD

“Mức độ sát thương sẽ lớn vô cùng”

Thưa ông, hình như đang có nhiều dấu hiệu cho thấy nguy cơ bóng ma bong bóng nhà đất như đã xảy ra hồi năm 2007-2008 đang quay trở lại?

Tôi xin nêu một số vấn đề. Thứ nhất, nợ xấu của chuỗi hệ thống nhà băng (NH) từ hệ quả tăng trưởng quá nóng của bất động sản thời đoạn 2008-2011 tới nay đã giải quyết hết chưa? Chắc chắn là chưa giải quyết được. Bằng chứng là tới nay Nhà nước vẫn đang tìm cách để khơi thông “cục máu đông” nợ xấu đang trì kéo tăng trưởng kinh tế.

Thứ hai, diện tích căn hộ và đất nền bây chừ so với năm 2007-2008, thời điểm sốt đất, là thế nào? Giai đoạn 2008-2009, tại TP.HCM chỉ mới có khoảng 10.000 căn hộ và đất nền được chào bán ra hoạt động trao đổi. Còn bây chừ, nguồn cung căn hộ và đất nền lên tới 50.000 vật phẩm và dự đoán năm 2017-2019 sẽ cung ra hoạt động trao đổi khoảng 50.000 vật phẩm nữa. Như vậy, rõ ràng diện tích căn hộ và đất nền hiện lớn hơn rất nhiều thời đoạn 2007-2008.

Thứ ba, giá thành vật phẩm bất động sản bây chừ ra sao? Thống kê cho thấy giá bây chừ đắt hơn thời đoạn trên.

Đặt ra những vấn đề trên để thấy nếu không tìm được câu giải đáp thỏa đáng thì rõ ràng “bóng ma” bong bóng bất động sản đang có kỹ năng quay trở lại. Đáng lo là nếu lần này xảy ra bong bóng bất động sản thì chừng độ sát thương và tác hại của nó còn khủng khiếp hơn năm năm trước vì diện tích của nó đã lớn hơn rất nhiều.

Nếu bong bóng nhà đất xảy ra thì sẽ gây ra những hệ lụy gì cho người dân, nhà đầu tư, công ty, NH và cả nền kinh tế, thưa ông?

Như chúng ta đều thấy, khủng hoảng địa ốc năm 2008-2011 đã khiến nhiều nhà đầu tư phải nếm trái đắng, tay trắng, lâm vào cảnh nợ nần… Hiện nay nợ xấu của nhiều NH có nguồn cội từ cơn sốt bất động sản thời đoạn 2007-2008. Đến nay khoản nợ xấu này vẫn đang đeo đẳng nền kinh tế và mọi người vẫn đau đáu với câu hỏi: Làm sao, tới khi nào mới có thể giải quyết được hết đống nợ xấu tương tác tới bất động sản để nền kinh tế cất cánh.

Không chỉ vậy, nhìn lại năm 2008, NH cho vay tối đa 70% giá trị của cải bảo đảm, hoặc có thể cho vay tới 80% là gớm ghê lắm rồi. Thế mà năm 2016-2017 đã có NH cho vay bất động sản lên tới 90% giá trị căn hộ, đất nền. Chưa hết, lúc trước thời kì cho vay chỉ kéo dài tối đa là 10 năm thời giờ đây kéo dài tới 25 năm trong khi vốn huy động chỉ có thời kì tối đa là 1-2 năm.

Hơn nữa, lúc trước hoạt động trao đổi còn được chống đỡ bằng lực vốn cổ phần rất lớn, nghĩa là các NH và tổ chức huy động rất thuận lợi vào thời điểm đó. Nhưng nay thì NH thương nghiệp đâu dễ để tăng vốn.

Từ một số viện dẫn trên cho thấy đang sinh tồn những ẩn số không may vô cùng lớn. Do đó, nếu như chơi cẩn trọng ngay từ bây chừ thì ảnh hưởng nó gây ra cho nền kinh tế sẽ vô cùng hiểm nguy.

Vậy có cách nào để bóng ma nhà đất không tái hình thành, thưa ông?

Đầu tư bất động sản là vấn đề mang tính hoạt động trao đổi, tức do nhà đầu tư tự lựa chọn, lời ăn lỗ chịu. Thế nên Chính phủ khó can thiệp trực tiếp.

Tuy nhiên, nếu nguồn vốn đầu tư đó có đa số do chuỗi hệ thống NH cho vay thì Chính phủ có thể can thiệp bằng sự gigiết hại các tiêu chuẩn tín dụng và các chế độ để bảo đảm bình an cho chuỗi hệ thống. Từ đó sẽ gián tiếp giúp điều tiết hoạt động trao đổi bất động sản theo hướng lành mạnh hơn.

Tôi cho rằng NH Nhà nước cần phải gigiết hại chặt hoạt động tín dụng của các NH thương nghiệp chuẩn y các quy định, các tiêu chuẩn bình an như Basel II. Khi chuỗi hệ thống NH cung ứng vốn một cách bình an thì chuyện đất nền sốt dẻo cũng không tương tác nhiều tới nền kinh tế. Bởi lúc đó nhà đầu tư tự bỏ tiền tươi thóc thật ra để đầu tư, việc lời ăn lỗ chịu là chuyện thường nhật.

Xin cám ơn ông.

Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam:

Tăng cốt tử do đầu cơ

Đất nền đạt lợi nhuận 20%-30%/năm là điều hoàn toàn thường nhật vì nó dựa vào nhiều nhân tố như nguồn cung ít và sở thích. Đặc biệt, cũng có những trường phù hợp tăng tới 100% do hạ tầng tạo ra nhanh và giá đất trước đó được định giá thấp.

Tuy nhiên, trên hoạt động trao đổi giá đất nền hiện tình tiết không thường nhật. Số lượng đất nền tăng vì hạ tầng không nhiều mà cốt tử tăng ảo do nhân tố đầu cơ, thổi giá để đẩy hàng tồn. Thậm chí có những khu còn là đất nông nghiệp, hoang hóa, chưa có bất kỳ hạ tầng kết nối nào nhưng giá vẫn tăng vù vù.

Trong cao trào giá đất bây chừ đối tượng mua hàng cần phải tĩnh tâm, khám phá nhiều thông báo trước khi quyết định mua. Để xác định giá đất nền tăng có đúng thực chất hay không thì nhà đầu tư nên căn cứ vào hạ tầng liên lạc tạo ra, quy hoạch tốt, khu cư dân tụ hội. Nếu mua một lô đất rồi xây nhà lên mà không có chuỗi hệ thống đường điện, nước, cáp… thì mua để ở còn không được chứ đừng chuyện trò mua để đầu tư cho thuê.

Hơn nữa, bây chừ cò đất có nhiều chiêu để tạo sốt ảo. Do đó người dân cần vô cùng tỉnh ngủ, đừng để mua rồi 2-3 năm không bán được, lãi NH ăn hết cả vốn.

Người tiêu xài cũng nên hiểu rằng họ mới chính là người làm chủ cuộc chơi. Bởi có đất, giới đầu cơ thả sức thổi giá nhưng đối tượng mua hàng tĩnh tâm, suy xét kỹ càng, không mua theo tâm lý đám đông hay kiểu “mua mau kẻo hết” thì cò đất bán cho ai!

Nhà Bè, Bình Chánh đổi đời lên quận, giá nhà đất tăng theo

Theo Thùy Linh

Pháp luật TPHCM

Trả lời