Chung cư khó đòi phí bảo trì từ chủ đầu tư

Theo quy định, trong thời hạn bảy ngày sau khi ban quản trị (BQT) nhà phổ biến cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao toàn thể tổn phí bảo trì cho BQT. Thế nhưng không ít chủ đầu tư đủng đỉnh thực hành, có khi một số năm. Để giải quyết, luật quy định Sở Xây dựng “đòi” và “siết nợ” chủ đầu tư nhưng có khả thi?

Nộp tiền thì dễ, đòi tiền thì khó

Ông Lưu Quốc Thái, Trưởng BQT phổ biến cư New Town, tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức (TP.HCM), cho hay phổ biến cư được đưa vào sử dụng năm 2012. Đến 04 tuần 9-2014 thì thành lập BQT.

“BQT đã qua ba nhiệm kỳ nhưng chủ đầu tư vẫn mới chỉ chuyển 450 triệu đồng tổn phí bảo trì dù chúng tôi đã nhiều lần đề xuất. Ước tính tổng số tiền tổn phí bảo trì của phổ biến cư khoảng 3,2 tỉ đồng. Nếu chủ đầu tư giao đúng hạn theo quy định thì mấy năm nay dân cư phổ biến cư đã có thêm cả trăm triệu đồng lãi suất” – ông Thái phân trần.

Đến ngày 9-5 vừa qua, Công ty Thái Bình Dương, chủ đầu tư, có văn bản gửi BQT, đề xuất tính sổ theo lịch trình: Cuối 04 tuần 6-2017 tính sổ 500 triệu đồng, cuối 04 tuần 7-2017 tính sổ 500 triệu đồng và cuối 04 tuần 8-2017 sẽ tính sổ hết phần còn lại.

Ông Thái cho hay BQT không đồng ý vì lúc trước chủ đầu tư cũng từng có văn bản cam kết sẽ bàn giao tổn phí bảo trì vào 04 tuần 3-2016 nhưng không thực hành đúng. Do đó không có cơ sở nào để chủ đầu tư sẽ làm đúng cam kết lần này. Nếu Công ty Thái Bình Dương không thực hành chuyển giao tổn phí bảo trì, BQT sẽ đề xuất cơ quan công dụng cưỡng chế giễu theo quy định. Ngoài ra, BQT cũng có thể nộp đơn lên tòa án đề xuất tuyên bố vỡ nợ đối với đơn vị.

Tình trạng chủ đầu tư đủng đỉnh bàn giao tổn phí bảo trì không phải lẻ tẻ mà khá phổ thông bây chừ tại các phổ biến cư. Mới đây, tại phổ biến cư Thăng Long Garden ở Hà Nội do Công ty May Thăng Long làm chủ đầu tư, các dân cư tại đây căng băng rôn phản đối do chủ đầu tư tiêu hết tổn phí bảo trì nên không bàn giao.

Ở TP.HCM, phổ biến cư Harmona ở quận Tân Bình cũng bị lình xình về việc này…

Ban quản trị phổ biến cư New Town tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức đang quyết liệt đòi chủ đầu tư phí bảo trì. Ảnh: CT
Ban quản trị phổ biến cư New Town tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức đang quyết liệt đòi chủ đầu tư tổn phí bảo trì. Ảnh: CT

Giao Sở Xây dựng đi “đòi” là bất khả thi

Theo quy định tại Điều 37 Nghị định (NĐ) 99/2015 chỉ dẫn Luật Nhà ở, nếu chủ đầu tư đủng đỉnh chạp bàn giao tổn phí bảo trì, BQT đề xuất UBND cấp thức giấc đề xuất chủ đầu tư phải bàn giao. Quá thời hạn đề xuất mà chủ đầu tư vẫn không thực hành thì UBND cấp thức giấc có nghĩa vụ ban hành quyết định cưỡng chế giễu thu hồi tổn phí bảo trì. Biện pháp cưỡng chế giễu thực hành bằng các cách: Chuyển từ account tổn phí bảo trì đã lập, từ account khác của chủ đầu tư hoặc xử lý của cải của chủ đầu tư.

Thực hiện quy định trên, với phổ biến cư New Town, ngày 11-5, Sở Xây dựng (theo ủy quyền của UBND TP.HCM) có văn bản đề xuất Công ty Thái Bình Dương phải chuyển tổn phí bảo trì cho dân cư theo chế giễu độ chuyển khoản trước ngày 31-5, nếu không sẽ bị cưỡng chế giễu.

Ngoài phổ biến cư này, từ trước tới nay Sở Xây dựng TP từng có nhiều văn bản tương tự cho các chủ đầu tư đủng đỉnh chạp bàn giao tổn phí bảo trì.

Tuy nhiên, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho hay từ trước chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế giễu để bàn giao tổn phí bảo trì cho phổ biến cư theo Điều 37 NĐ 99 do nhiều vướng mắc.

Về cơ sở pháp lý, hiện phải chờ phê duyệt cơ chế giễu ủy quyền cho Sở Xây dựng thực hành vì theo NĐ 99, thẩm quyền và nhiệm vụ trên thuộc về UBND cấp thức giấc. Thế nhưng ngay cả khi Sở Xây dựng được ủy quyền thì ông Hùng cho rằng việc cưỡng chế giễu chủ đầu tư cũng gặp gỡ nhiều gian nan.

“Điều căn bản nhất là phải hợp nhất được kinh tổn phí bảo trì là bao nhiêu, chủ đầu tư và BQT thường đưa số liệu khác nhau. Trong trường hợp không hợp nhất được thì theo số liệu tại quyết định cưỡng chế giễu của cơ quan công dụng. Mà Sở thì đâu thể thực hành được việc này nên kiên cố phải thuê đơn vị kiểm toán. Kinh tổn phí này ai sẽ trả? Chưa kể thời kì cũng sẽ rất lâu…” – ông Hùng cho hay.

Dễ không may vì bên mua phải chuyển tổn phí bảo trì cho chủ đầu tư

Theo giao kèo trao đổi bây chừ, bên mua phải chuyển cả tiền tổn phí bảo trì cho chủ đầu tư khi mua nhà. Đây chính là căn nguyên dẫn tới nhiều không may cho người mua bởi không có cơ chế giễu nào giám sát chủ đầu tư sử dụng tiền tổn phí bảo trì ra sao.

Tôi cho rằng giao kèo trao đổi phải quy định hai account, một là tính sổ tiền mua nhà cho chủ đầu tư và một là tổn phí bảo trì để chủ đầu tư không được sử dụng tới. Việc quy định, giám sát mẫu giao kèo hoàn toàn khả thi và thuộc thẩm quyền của cơ quan công dụng như Sở Xây dựng thay vì giao cơ quan này đi “đòi và xiết nợ” cho người mua như quy định tại NĐ 99.

Ngoài ra, quy định như Điều 37 NĐ 99/2015 rất khó thực hành, gây khó cho Sở Xây dựng cũng như UBND TP. Làm sao Sở Xây dựng hay UBND TP thực hành được việc phán quyết số tiền bao nhiêu, rồi đi cưỡng chế giễu của cải. Luật đã giao đây là công việc của tòa án, thực hiện án. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao tổn phí bảo trì, BQT phổ biến cư khởi kiện ra tòa án dân sự là biện pháp khả thi nhất.

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM

Không từ chối nghĩa vụ

Công ty không từ chối nghĩa vụ mà do gặp gỡ gian nan về dòng tài chính. Một phần của cải tại phổ biến cư này là tầng 17 đơn vị cũng chưa bán được. Chúng tôi cam kết sẽ thực hành đúng lịch trình đã gửi cho BQT.

Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng rất bức xúc BQT do bị làm khó dễ như khóa thang không cho vào trong khi đơn vị vẫn còn chiếm hữu các phần tại đây.

Ông Phạm Đức Tấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương

Theo Cẩm Tú

Pháp Luật TPHCM