Chuyên gia dự báo diễn biến của đất nền Sài Gòn nếu chính sách mới được ban hành

An yên cuộc sống trong căn biệt thự The Green Star 2

Theo quan sát, cơn sốt đất nền tại TPHCM chỉ thuộc ở một số vùng ven và huyện ngoại thành, khác lạ không nằm trong các dự án chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu. Hiện nay, tại khu Đông (Quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi) các huyện có (Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh) là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ.

Theo bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà đất và Thị trường bất động sản TP.HCM, thời kì qua cơn sốt đất trên địa bàn đang lan rộng. Không chỉ các quận, huyện vùng ven mà các quận trọng tâm cũng đang bị làm giá.

Một nhân tố quan yếu được cho là có thúc đẩy đến tình trạng phân lô, bán nền tại các quận, huyện vùng ven là Quyết định 33/2014 quy định về quy mô tối thiểu được tách thửa. Theo bà Khuyên, chế độ này rất tốt để tạo điều kiện về nhà đất cho người dân nhưng cũng đang bị đầu nậu lợi dụng để phân lô, bán nền tràn lan.

Bà Khuyên phân tách, những lô đất phân lô, tách thửa theo Quyết định 33 chỉ là do các cá nhân thực hành chứ chẳng thể nào là công ty. Vì nếu là công ty thì phải làm các thủ tục lập dự án theo quy định của luật pháp. Với thực tiễn tại TP.HCM, hiện thời nhiều đầu nậu đã đứng ra, gom đất phân lô, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, cá nhân đứng ra bán đất thì không phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Nhưng Luật cũng chưa quy định rõ, nếu bán nhiều lần thì có được xem là kinh doanh bất động sản hay không.

“Đây cũng là một kẽ hở của luật và chúng tôi sẽ lên tiếng Bộ Xây dựng để coi xét thêm về việc này. Đồng thời trước sự tăng giá thất thường của hoạt động mua bán bất động sản tại TP.HCM, Sở Xây dựng cũng đã được UBND TP lãnh đạo lên tiếng Bộ Xây dựng để bộ tổng hợp lên tiếng Thủ tướng”, bà Khuyên cho hay.

Để chặn lại cơn sốt này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng một khi UBND TP.HCM đã có những lãnh đạo quyết liệt nhằm chặn lại việc đầu nậu và cò đất “bơm thổi” giá đất tại một số khu vực vùng ven, ngay ngay tức thì hoạt động mua bán đang bị hạ nhiệt. Sắp đến thành thị ban hành quyết định mới thay thế Quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền đi vào sự bất biến trở lại, trong đó đất tại nhiều dự án chính quy của các chủ đầu tư có thương hiệu sẽ xuất hiện bằng giá mới.

Theo đó, Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM hiện đang xây đắp và lấy quan điểm các quận huyện cho dự thảo Quyết định 33 về quy mô tối thiểu được tách thửa, trong đó có nội dung đất quy hoạch là cư dân xây đắp mới không được phép tách thửa, chỉ có đất ở nằm trong quy hoạch khu cư dân hiện hữu chỉnh trang, khu cư dân hiện hữu chỉnh trang phối hợp xây đắp mới mới được phép tách thửa. Dự thảo cũng quy định phải lập dự án nếu quy mô đất triển khai trên 2.000m2.

Để ‘bịt’ kẽ hở này, có rất nhiều buổi họp diễn ra giữa Sở và các chuyên gia, sở ngành khác để đưa ra Quyết định 33 sửa đổi. Trong đó, điểm mới đáng lưu ý nhất chính là quy định lập dự án đối với quy mô đất hơn 2.000m2 khi tách thửa. Nếu xét về mặt kinh doanh vững chắc quy định này sẽ khiến các ‘cò’ phân lô bị lỗ và giúp chặn lại bớt hiện tượng phân lô, tách thửa phá vỡ quy hoạch.

Về phía công ty, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty bất động sản Việt An Hòa cho biết hoàn toàn đồng tình và ủng hộ việc sửa đổi Quyết định 33 theo hướng siết việc phân lô, tách thửa ở khu vực cư dân. Ông Quang cho rằng, việc quy định quy mô đất trên 2.000m2 sau tách thửa phải lập dự án là cấp thiết vì sẽ tạo nên các khu cư dân đông đúc với trọn vẹn tiện thể ích, công viên, cây cỏ, đường thoáng…Với những khu đất dưới 2.000m2 theo ông Quang không nên ép làm mướn viên…

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM kiểm tra thêm việc mua đất nền thay cho căn hộ cũng ăn nhập hơn với lề thói sống, thuộc tính công việc của phần nhiều người dân có thu nhập nhàng nhàng. Chính do vậy, những động thái mạnh mẽ của chính quyền nhằm sáng tỏ hoá hoạt động mua bán, khác lạ là các khu vực đang sản xuất mạnh về hạ tầng là điều rất cấp thiết.

Tuy nhiên, rất mong rằng những sửa đổi trong thời kì đến sẽ vừa bảo vệ lợi ích chính đại quang minh cho người dân, vừa bảo đảm đúng quy hoạch thông thường của thành thị, tạo động lực cho những công ty bất động sản uy tín sản xuất những khu cư dân bài bản, dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ nhu cầu an cư cho một phòng ban không nhỏ người dân có thu nhập thấp.

“Khi các quy định mới được ban hành, vững chắc các dự án đất nền chính quy, thủ tục pháp lý trọn vẹn hoặc những khu đất nhỏ lẻ có giấy phép xây đắp sẽ xác lập một mặt bằng giá mới”, ông Châu nhấn mạnh thêm.

Cùng quan điểm với ông Châu, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land cũng cho rằng hoạt động mua bán đất nền TP.HCM đang có sự điều chỉnh mang tính bất biến và hăng hái hơn. Người mua thực đã có rất nhiều những thông báo chính thống để có thể tham khảo và quyết định. Do đó, việc tăng giá cục bộ tại những khu vực có giá trị bị đẩy giá lên đã dừng lại. Còn đối với các item của các công ty kiến lập thì giá cũng sẽ bất biến ngoại giả chừng độ tăng thêm giá sẽ đa số dựa vào vào sự kiến lập và chất lượng của dự án. Vì khi đầu tư, đối tượng mua hàng nên coi xét lỹ về năng lực và uy tín của chủ đầu tư.

Cũng có lời khuyên cho nhà đầu tư chọn lựa những item tốt, ông Phúc cho rằng: “Hiện nay, tại TPHCM Khu Đông và khu Nam Sài Gòn được kiểm tra là khu vực có khuynh hướng sản xuất về hạ tầng tốt nhất, do vậy việc tăng giá bất động sản trong thời kì qua là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, khi đầu tư đối tượng mua hàng cần quan tâm đến pháp lý, quy hoạch, kết nối hạ tầng, lượng cung-cầu … Nếu tất cả các nhân tố trên được dịch vụ thì việc tăng giá là thật. Còn nếu các nhân tố trên không bảo đảm việc tăng giá chỉ do tin đồn thì vững chắc giá trị đấy không phải là thật”, ông Phúc nói thêm.

Nguyên Minh

Theo Trí thức trẻ