Cơn sốt đất nền lần này khác năm 2007 như thế nào?

So với năm 2007, giá đất hiện giờ đã vượt nhưng đa số vẫn là cơn say của người có tiền thư thả bị kích thích bởi các nhân tố hạ tầng, tạo thời cơ cho cò đất tung hứng giá lên cao để kiếm lợi nhuận. Trong khi đó, cơn sốt đất năm 2007 hình thành bởi sự liều lĩnh của giới đầu tư và công cụ đòn bẩy tài chính được giới này sử dụng rất chuyên nghiệp.

Cơn say của người mua

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng thời kì gần đây nhiều dự án đất nền có tới 70% nhà đầu tư vào trao đổi, nhưng chưa thấy hiện ra nhà đầu cơ chuyên nghiệp như năm 2007. Hình thức của giới đầu cơ 10 năm trước là tạo sóng, lướt sóng một cách mau chóng làm liên quan tới cục bộ hoạt động mua bán.

Cơn sốt lần này khởi đầu bằng hàng loạt những tin tốt về hạ tầng, về vốn đầu tư FDI, về thông báo quy hoạch cũng như những “đại dự án” tại khiến cho hoạt động mua bán đón nhận hồ hởi, có cảm giác là hoạt động mua bán nóng tại tất cả các vị trí và mọi phân khúc.

Diễn biến giá đất từ năm 2007 tới nay. Đồ họa: Việt Dũng

Đối với nhu cầu đầu tư, đất nền vùng ven đang là điểm nóng trong quý II này. Cụ thể các khu vực: Nhơn Trạch, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 8, quận 9 … đang là những điểm nóng nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư cá nhân.

Đặc biệt cũng ghi nhận nhu cầu và khuynh hướng hình thành các nhóm đầu tư với lượng vốn lớn, từ một vài chục tỷ cho tới hàng trăm tỷ để săn đất nền vùng ven. Đây là điểm mới khác biệt trong việc tiến công vào phân khúc đất nền ở cơn sốt lần này.

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, trong thời điểm này cần phải chú ý hoạt động mua bán đang sốt với giá tăng liên tục thì không phải lúc nào cũng có giao tiếp. Một số nơi, một số chỗ có hiện tượng giá ảo, đó là không may rất lớn vì độ chuyên nghiệp đầu tư trong thời đoạn này là không cao.

Tuy nhiên cơn sốt giá nào cũng có những điểm tầm thường là hoạt động mua bán vẫn cốt truyện rất khó lường. Các nhà đầu tư đang bỏ tiền một cách không có tội vạ, không có định hướng và kiểm soát.

Quy mô hoạt động mua bán sau 10 năm đã lớn hơn rất nhiều. Ở bình diện cá nhân, lượng vốn các nhà đầu tư bỏ vào cũng đã lớn hơn, nên chừng độ thiệt hại nếu có cũng nặng nề hơn.

Khó xảy ra bong bóng

Các chuyên gia cho rằng trong lần tăng thất thường này của đất nền, việc thúc đẩy bị động tới các nhà đầu tư cá nhân là có cơ sở diễn ra, nhưng thúc đẩy mạnh tới nền kinh tế và tạo ra bong bóng bất động sản là khó, vì tín dụng được kiểm soát chặt.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản của các nhà băng thương nghiệp rất cẩn trọng, bảo đảm nguồn vốn bình an, hiệu quả. Cơ chế giễu chế giễu độ tín dụng của ngành nhà băng đã và đang góp phần hạn chế giễu không may, hạn chế giễu tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đó.

Giá đất nền TP.HCM sốt cục bộ chứ chưa thể tạo nên bong bóng. Ảnh: Lê Quân.

Giá đất nền TP.HCM sốt cục bộ chứ chưa thể tạo nên bong bóng. Ảnh: Lê Quân.

Từ bốn tuần 4/2012, NHNN đã sa thải bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sinh sản và toá bỏ mức khống chế giễu, cho vay trở lại thường ngày. Sau quyết định này, hoạt động mua bán thực thụ khởi sắc và ấm dần lên từ năm 2013 tới nay.

Hiện nay, cho vay bất động sản, kể cả đối với các dự án hay cá nhân mua nhà đều là cho vay trung và dài hạn. Trong khi đó, tổng nguồn vốn huy động của nhà băng có 86,4% là vốn huy động ngắn hạn, chỉ 13,6% vốn trung và dài hạn. Nhưng trái lại, cho vay trung và dài hạn lại choán 54,6% trong tổng dư nợ, cho vay ngắn hạn chỉ choán khoảng 45,4% tổng dư nợ.

Ngoài ra, việc kiểm soát không may từ bất động sản luôn được ngành nhà băng tụ hội tối đa. Từ năm 2017, các nhà băng chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tới năm 2018 chỉ còn được sử dụng 40%, trong khi chỉ số này từ năm 2016 trở về trước là 60%.

“Hậu quả của nợ xấu bất động sản từ năm 2007-2010 đã để lại nhiều gian truân cho ngành nhà băng. Việc rót vốn cho bất động sản hiện giờ vô cùng cẩn trọng để tránh bong bóng xảy ra”, ông Nguyễn Hoàng Minh san sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để xảy ra bong bóng hoạt động mua bán phải có 5 nhân tố để hình thành. Đầu tiên là khi nền kinh tế tạo ra nóng, như năm 2007, mọi người dễ dãi kiếm tiền rồi đem đổ vào bất động sản. Yếu tố thứ hai là thả lỏng tín dụng.

Thứ ba là lệch pha giữa các phân khúc nhà đất (thừa cao cấp, thiếu làng nhàng). Yếu tố thứ 4 là ngày càng tăng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, đầu cơ, thứ năm là thiếu sự kiểm soát của cơ quan tính năng.

Tính tới cuối quý I, tổng dư nợ trên địa bàn TP.HCM hơn 1.500.000 tỷ đồng, có 56,4% tín dụng trung và dài hạn với khoảng hơn 800.000 tỷ đồng. Trong 800.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng trung và dài hạn có 164.100 tỷ đồng dư nợ dành cho các dự án bất động sản.

So với đầu năm, tín dụng bất động sản tăng trên 4%, trong khi những năm 2013, 2014 và 2015, tín dụng bất động sản tăng bình quân mỗi năm 11,7-12%.

Có tiền, nên đầu tư vào đất nền thời điểm này hay không?

Theo Bình Nguyên

Zing News

Trả lời