Giá đất nền tại Sài Gòn “nhảy múa”, làm sao để thoát khỏi bẫy của giới đầu nậu?

Đậu nậu và cò đất không chính quy là duyên cớ chính

Tại buổi tọa đàm trực tuyến với chủ đề “Có nên xuống tiền trong “cơn say” đất nền” sáng nay do Báo Tri thức trẻ kết hợp với CafeF đơn vị tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định rằng Quyết định 33 được thành thị ban hành vào năm 2014 với mục đích giải quyết bài toán nhu cầu nhà đất cho người dân. Tuy nhiên, nhiều ‘cò’ đất đã lợi dụng quyết định này, đơn vị nhặt nhạnh và phân lô, bán nền mà không thực hành trách nhiệm lập dự án, điện, đường, trạm xe buyt, y tế… góp phần gây ra cơn ‘sốt đất’ một số bốn tuần trở lại đây.

Để ‘bịt’ kẽ hở này, có rất nhiều buổi họp diễn ra giữa các sở ngành và giới chuyên gia để đưa ra Quyết định 33 sửa đổi. Trong đó, điểm mới đáng lưu ý nhất chính là quy định lập dự án đối với quy mô đất hơn 2.000m2 khi tách thửa. Nếu xét về mặt kinh doanh kiên cố quy định này sẽ khiến các ‘cò’ phân lô bị lỗ và giúp ngăn chặn bớt hiện tượng phân lô, tách thửa phá vỡ quy hoạch.

“Tôi cho rằng duyên cớ lớn nhất của cơn sốt đất ảo vừa qua đều do giới đầu nậu và cò đất bơm thổi. Trong đó, họ lợi dụng những thông báo quy hoạch chưa rõ ràng về các dự án hạ tầng liên lạc, các siêu dự án mới để bơm thổi giá. Ngay chuyện một số huyện lên quận, mà chỉ qua một hai câu nói của chỉ huy khi tới thăm các nơi này cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá.”, ông Châu nói.

Trước đây, cò đất không có thân phận pháp lý, mãi tới khi Luật Kinh doanh bất động sản mới ra đời thì cò đất được chính danh là nhà môi giới bất động sản. Môi giới chính là người kết nối cung – cầu trên hoạt động trao đổi, kết nối chủ đầu tư – đối tượng mua hàng. Do vậy lực lượng các nhà môi giới là một phòng ban chẳng thể tách rời khỏi hoạt động trao đổi địa ốc nhưng trên thực tại những nhà môi giới đã có chứng chỉ hành nghề thì phần nhiều hoạt động trong các sàn giao tiếp, hoặc các tổ chức môi giới nhà đất chuyên nghiệp.

“Tuy nhiên, rất nhiều môi giới vẫn hoạt động như những cò đất lúc trước, hồ hết họ không được huấn luyện theo quy định của Bộ Xây dựng, cũng không có chứng chỉ hành nghề. Lực lượng cò đất này cùng với các đầu nậu chính là những “thủ phạm” tạo nên cơn sốt ảo giá đất nền vùng ven trong thời kì vừa qua”, ông Châu phát biểu.

Theo đó, có những khu vực họ đã bao chiếm nhiều khu đất nền phân lô, làm giá, bơm thổi giá và khống chế giá sàn với nhiều thủ đoạn rất tinh tướng mà người dân rất dễ bị sập bẫy. Trong khi đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có quy định những điều cấm, trong đó có việc cung cấp thông báo không hoàn toản, hoặc cung cấp thông báo sai sự thật về dự án để lừa dối đối tượng mua hàng. Trên thực tại giới đầu nậu, cò đất thường cung cấp thông báo sai sự thật hoặc không hoàn toản để trục lợi.

Chuyên gia Lê Hoàng Châu và Phan Công Chánh trả lời câu hỏi của độc giả.

Chuyên gia Lê Hoàng Châu và Phan Công Chánh giải đáp câu hỏi của bạn đọc.

Khách hàng cần làm gì để tránh sập bẫy?

Ý kiến môt số chuyên gia cho thấy, qua các đợt khủng hoảng nhiều năm trước cũng đã giúp chắt lọc hoạt động trao đổi, những đơn vị bất động sản đang hoạt động bây giờ, người mua nhà, các nhà băng thương nghiệp, cơ quan quản lý quốc gia cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm vô cùng có ích. Tất cả đều sáng dạ hơn, sức đề kháng tốt hơn nên hoạt động trao đổi có thể sẽ không khủng hoảng đóng băng như lúc trước.

Quan trọng hơn hết, các chuyên gia cho rằng Ngân hàng quốc gia đã có lịch trình hạn chế tín dụng vào bất động sản, nâng hệ số không may trong kinh doanh bất động sản lên mức 200%, và đã đề xuất các nhà băng thương nghiệp kiểm soát nghiêm ngặt nguồn tín dụng vào bất động sản; Bộ Tài Chính đang nghiên cứu Dự thảo luật Thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà và dự định sẽ ban hành trước năm 2020; Quốc hội cũng đang luận bàn Dự thảo Luật Quy hoạch… sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả hoạt động trao đổi bất động sản theo hướng sáng tỏ, lành mạnh, vững bền.

Khi được hỏi liệu TPHCM chỉ huy cơ quan công an vào cuộc có ngăn chặn được tình trạng sốt ảo này hay không, nhiều quan điểm cho rằng nó chỉ có công dụng ở việc ngăn chặn những tay đầu nậu hay cò đất là “thủ phạm” tạo nên cơn sốt, bơm thổi thông báo sai sự thật để trục lợi chứ không có tạc dụng cho toàn hoạt động trao đổi.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc tổ chức Him Lam Land cho rằng việc trao đổi phải theo quy luật cung cầu, nhưng vẫn phải có sự tham dự của các cơ quan quản lý quốc gia để đảm bảo hoạt động trao đổi sáng tỏ. Khi cung – cầu đúng, cầu thực thì không nói nhưng khi cung – cầu ảo làm méo mó hoạt động trao đổi, tạo nên sự sốt ảo. Vì vậy, phải có sự can thiệp của quốc gia bằng các chế độ ăn nhập để điều tiết, điều chỉnh thông báo cho hoạt động trao đổi.

Để sáng tỏ hóa thông báo hoạt động trao đổi, ông Châu cho biết thêm UBND TPHCM đã chỉ huy Sở Quy hoạch – Kiến trúc lờ lững nhất tới cuối năm 2017 phải hoàn nhân tố mềm ban bố thông báo quy hoạch cụ thể phân khu 1/2000 trên toàn cục địa bàn mà người sử dụng máy tính bảng sáng dạ có thể tróc nã cập được tiện lợi. Thành phồ cũng vừa chỉ huy Sở Tài nguyên – Môi trường kết hợp với Sở Tư pháp và các ngành sớm hoàn chỉnh dự thảo quyết định về quy mô tối thiểu khi tách thửa đất nông thôn, đất thành thị để thay thế Quyết định 33 năm 2014 để đưa hoạt động tách thửa, phân lô vào quy cũ, vừa giải quyết nhu cầu tách thửa đất của người dân, vừa có nguồn cung đất nền hợp lí phục vụ nhu cầu của đối tượng mua hàng.

Đứng về phía đối tượng mua hàng, đừng để bị sập bẫy giới cò đất, khi muốn mua đất cần phải quan tâm tới nguyên tố nền đất đó có sổ đỏ đất ở và có đủ điều kiện xin giấy phép xây đắp hoặc bên bán đưa ra cam kết xin sẽ được giấy phép xây đắp hay không. Đặc biệt, giá cả ăn nhập với kỹ năng tài chính của từng đối tượng mua hàng thì lúc đó chúng ta có thể quyết định xuống tiền mua để xây đắp nhà đất hoặc đầu tư.

“Nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần theo dõi thông báo chính thức từ các nguồn thông báo tin cẩn như nguồn tin từ UBND TP.HCM, các sở ngành chứ không nên nghe các thông báo đồn thổi từ những nguồn không đáng tin cẩn”, ông Phan Công Chánh – chuyên gia bất động sản chủ quyền – bổ sung thêm.

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ