Hiện tượng ‘lạ’ trên thị trường bất động sản

Nguồn cung căn hộ giảm mạnh

Theo công bố của Công ty Nghiên cứu bất động sản Savills vn, năm 2016 có khoảng 40.000 vật phẩm hoàn tất và chuẩn bị tung ra hoạt động mua bán. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 1/3 vật phẩm trong số này được giao thiệp chiến thắng.

Điều đó cho thấy nhu cầu đẩy hàng tồn kho từ những năm trước cùng căn hộ đang hoàn tất trong năm nay là một thử thách không hề nhỏ đối với hoạt động mua bán bất động sản TP.HCM. Thế nhưng trái với tâm lý đẩy hàng càng nhanh càng tốt thì trong quý I-2017, các tổ chức bất động sản lại bung hàng ra khá dè dặt.

Tương tự, công bố hoạt động mua bán bất động sản TP.HCM quý I-2017 của Công ty CBRE vn cũng chỉ rõ: Thị trường căn hộ bán trong ba 04 tuần đầu năm nay khá trầm lắng với sự suy giảm số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả phân khúc, khác biệt đối với phân khúc cao cấp và hạng sang. Theo đó, trong quý I-2017, hoạt động mua bán đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, trong đó có sáu dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm.

Đáng lưu ý, căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm tới 72% so với quý trước. Xu hướng suy giảm này chính yếu là do các tuyển lựa về nguồn cung hạn chế do không có dự án chào bán mới. Ngoài ra, giá chào bán căn hộ làng nhàng đạt 1.595 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 13% so với năm trước.

Công ty Cổ phần bất động sản Danh Khôi Á Châu cũng thông báo nguồn cung căn hộ trong ba 04 tuần đầu năm đạt hơn 7.100 căn, chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chị Thùy Anh (quận 2, TP.HCM) nói: “Năm ngoái, ra Giêng là ngay tức thì đã có nhiều nhà môi giới chào hàng, trình bày hết dự án này tới dự án khác. Nhưng năm nay tôi thấy số lượng cuộc gọi chào mời của viên chức kinh doanh bất động sản giảm hẳn”.

Khách hàng đang tìm mua căn hộ tại một dự án ở TP.HCM. Ảnh: HTD
Khách hàng đang tìm mua căn hộ tại một dự án ở TP.HCM. Ảnh: HTD

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp là anh Nguyễn Hải (nhà đất Phú Nhuận, TP.HCM) cũng tỏ ra sửng sốt khi nhận thấy nguồn cung căn hộ tung ra hoạt động mua bán sụt giảm trong khi nhu cầu mua nhà đất lại thiếu, khác biệt là phân khúc nhà có giá 1,5 tỉ đồng trở xuống.

Anh Hải nói: “Tôi muốn tìm mua căn hộ giá gốc từ chủ đầu tư nhưng những dự án mình thấy ưng thì đều được viên chức bán hàng thông báo: Căn có giá gốc chỉ còn rất ít và địa điểm cũng không đẹp; những căn có địa điểm đẹp giờ chỉ còn suất sang nhượng”.

Những nguy cơ tiềm ẩn

Trước hiện tượng đẩy căn hộ ra hoạt động mua bán nhỏ giọt khiến giá tăng, nhiều người băn khoăn: Liệu có hay không chuyện nhà đầu tư cố ý găm hàng để tạo ra khan hiếm giả tạo chờ “thổi” giá? Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, đánh giá hoạt động mua bán căn hộ mấy 04 tuần đầu năm có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân một phần do các chủ đầu tư tính toán lại chiến lược kinh doanh chứ không có chuyện găm hàng chờ tăng giá.

“Điều đau đầu nhất của các chủ đầu tư trong thời điểm ngày nay là cơ cấu lại vật phẩm để thích hợp với hoạt động mua bán. Bởi một khi đã đăng ký thi công với nhà thầu rồi mà không bán được hàng thì lãi nhà băng sẽ ăn hết cục bộ của cải của đơn vị. Đó là duyên cớ lớn nhất của việc nguồn cung của hoạt động mua bán trong quý I-2017 không cung cấp ra hoạt động mua bán nhiều” – ông Phúc nhấn mạnh.

Ngược lại, chuyên gia kinh tế Huỳnh Trung Minh lại có góc nhìn khác. Ông Minh nói: “Từ cuối năm ngoái tới nay giá căn hộ lẫn đất nền vẫn tiếp tục tăng. Những nhà đầu tư thứ cấp, tức mua đi bán lại, gần đây cũng ngày càng tăng do nhiều người có tâm lý cứ mua một vài 04 tuần sau giá sẽ lên, kiếm được lời. Bên cạnh đó, nhà đầu tư thấy hoạt động mua bán ấm hơn, giá tăng thì cũng không vội tung hàng mà chờ tăng giá rồi mới bán”.

“Vấn đề đặt ra là nếu vẫn kìm hàng thì có thể sẽ gây ra hiện tượng sốt ảo, tạo nguy cơ gây bong bóng trên hoạt động mua bán bất động sản. Do vậy các tổ chức bất động sản cần dò hỏi hoạt động mua bán, nhìn vào chiến lược của các đối phương có chế độ bán hàng như thế nào để đưa ra các phương thức bán hàng, điều tiết lại giá thành cho thích hợp” – chuyên gia kinh tế Huỳnh Trung Minh đánh giá.

Đồng ý kiến, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nói: “Mặc dù cung dồi dào nhưng các nhà đầu tư bất động sản đẩy vào hoạt động mua bán một lượng hàng vừa phải giúp cung-cầu bằng vận là điều tốt. Tuy nhiên, không ai muốn tình trạng nhà đầu tư găm hàng để rồi xảy ra tình trạng cầu thấp hơn cung nhằm đẩy giá lên cao”.

Không ai muốn tình trạng nhà đầu tư găm hàng để rồi xảy ra tình trạng cầu thấp hơn cung nhằm đẩy giá lên cao.
Không ai muốn tình trạng nhà đầu tư găm hàng để rồi xảy ra tình trạng cầu thấp hơn cung nhằm đẩy giá lên cao.

Cơ hội mua nhà giá thích hợp

Theo Công ty Cổ phần bất động sản Danh Khôi Á Châu, hoạt động mua bán căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc nguồn cung. Nếu trong năm 2016 các dự án căn hộ trung và cao cấp choán tỉ lệ khoảng 70% nguồn cung hoạt động mua bán trong khi nguồn cung căn hộ dân gian có giá dưới 1,5 tỉ đồng/căn lại thiếu hụt. Điều này gây lo ngại về sự mất thăng bằng và ảnh hưởng không tốt tới hoạt động mua bán.

Tuy nhiên, tới quý I-2017 một lượng lớn các dự án căn hộ dân gian được tung ra hoạt động mua bán choán khoảng 45% nguồn cung hoạt động mua bán, mở ra thời cơ cho nhiều đối tượng mua hàng với mức tài chính thích hợp.

Sự dịch chuyển phân khúc từ trung cấp, cao cấp sang phân khúc dân gian kéo theo sự dịch chuyển về nhu cầu mua nhà từ thiên hướng đầu tư sang đối tượng mua hàng mua để ở thực. Theo đó, giả dụ năm ngoái hoạt động mua bán ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở thì tới quý I-2017, tỉ lệ này đã tăng lên khoảng 50%. Phân khúc dân gian là phân khúc mà hoạt động mua bán có nhu cầu lớn.

Tổng Giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, ông Nguyễn Nam Hiền, cho biết thêm: Đối với những vật phẩm căn hộ có giá 1,1-1,5 tỉ đồng rất dễ bán, hàng ra tới đâu bán hết tới đó, nhiều khi cung không đủ cầu. Bởi lẽ mức giá này rất dễ tiếp cận với đại phần lớn đối tượng mua hàng, trong đó phần đông là những người mua để ở.

______________________________

Thống kê từ Cục Quản lý nhà và hoạt động mua bán bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho thấy hiện tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 28.994 tỉ đồng, giảm 2.029 tỉ đồng, tương đương 6,54% so với thời điểm chấm dứt năm 2016.

Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm nhưng vận tốc giảm đã đủng đỉnh lại. Lượng tồn kho chính yếu là đất nền tại các dự án xa trọng điểm chưa có hạ tầng vừa đủ.

Theo Thùy Linh

Pháp Luật TPHCM

Trả lời