Loại tranh chấp nào phải qua hòa giải tại cấp xã ?

Vấn đề đặt ra

Luật Đất đai năm 2003 cũng như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ mới chỉ quy định tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã, nhưng chưa quy định chi tiết bắt buộc phải hòa giải đối với những tranh chấp đất đai thuộc loại nào. Căn cứ vào quan hệ luật pháp về tranh chấp có thể phân loại: tranh chấp về quan hệ luật pháp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất); tranh chấp về các hiệp đồng dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp của cải tầm thường (quyền sử dụng tầm thường về đất đai); tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Vậy, theo quy định của Luật Đất đai, có phải tất cả các dạng tranh chấp trên đều phải ưng chuẩn việc hòa giải tại cấp xã hay không ?

Nhận thức chưa phù hợp nhất

Qua hơn hai năm thực thi các quy định của Luật Đất đai 2003 về việc giải quyết tranh chấp đất đai, việc xác định loại tranh chấp nào bắt buộc phải qua hòa giải ở cấp xã vẫn chưa có sự phù hợp nhất. Về vấn đề này, hiện giờ đang sống sót hai quan điểm trái ngược nhau. Quan điểm thứ nhất cho rằng, tất cả các tranh chấp đất đai, như tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hiệp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh chấp của cải tầm thường là quyền sử dụng đất, đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã thì đương sự mới có quyền khởi kiện tới Toà án.

>> Luật sư tham mưu luật pháp trực tuyến qua laptopgọi:1900 6162

Đơn cử như vụ án tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hữu Đài với hai người chị gái là bà Lê Thị Tứ và bà Lê Thị Nguyệt ở huyện T. thức giấc Q. là một ví dụ điển hình. Sau khi xảy ra tranh chấp, do không được giải quyết kịp thời nên ông Đài đã có hành vi manh động là đập phá ngôi trên hè phố do bà Tứ và bà Nguyệt xây trên thửa đất đang tranh chấp thừa kế. Với hành vi đó, ông Đài đã bị Tòa án xử phạt 9 04 tuần tù về tội cố ý làm hư hỏng của cải. Sau khi chấp hành xong hình phạt ông Đài tiếp tục làm đơn khởi kiện đề xuất Tòa án giải quyết chia của cải thừa kế, nhưng Tòa án kiên quyết trả lại đơn khởi kiện, vì cho rằng tranh chấp chưa được hòa giải tại cấp xã. Ngoài ra như vụ án tranh chấp hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D.T.H và chị N.T.L do TAND huyện Q. đang giải quyết: theo đơn khởi kiện, bà H đề xuất Tòa án tuyên bố hiệp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, buộc chị L trả lại đất cho bà vì cho rằng vợ chồng bà không ký vào hiệp đồng mà do một người nào đó ký. Tranh chấp này chưa qua hòa giải tại cấp xã, dù rằng quan điểm của Tòa án là loại tranh chấp này không cần qua hòa giải nhưng để đảm bảo bình yên (khỏi bị hủy án) nên đã đề xuất đương sự làm đơn đề xuất UBND xã hòa giải mới tiếp tục giải quyết vụ án.

Ngược lại, quan điểm thứ hai cho rằng, chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn tranh chấp tác động tới các hiệp đồng mà quyền sử dụng đất chỉ là đối tượng của hiệp đồng, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh chấp của cải tầm thường là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã. Quan điểm này phù hợp lý hơn, bởi các lý do sau:

Thứ nhất: Theo các văn bản luật pháp về đất đai, thường gặp mặt hai thuật ngữ là “tranh chấp tác động tới đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau. Tranh chấp tác động tới đất đai có khuôn khổ rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hiệp đồng, quan hệ chiếm hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại của cải thuộc đối tượng của quan hệ luật pháp đó. Còn tranh chấp đất đai có khuôn khổ hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai giảng giải từ ngữ “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự cũng phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hiệp đồng dân sự, tranh chấp về quyền chiếm hữu của cải, tranh chấp về thừa kế của cải. Trở lại quy định của Luật Đất đai, tại các Điều 135 và 136 dùng thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chứ không dùng thuật ngữ “tranh chấp tác động tới đất đai”.

Thứ hai: Các quy định của luật pháp về quan hệ hiệp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ chiếm hữu rất tinh vi. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hiệp đồng có hiệu lực hay hiệp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ của cải tầm thường… Mặt khác, mục tiêu của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hành một hiệp đồng đáng ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người đáng ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã có kĩ năng nhận mặt không?… Nếu giao các loại tranh chấp này cho UBND cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm luật pháp.

Nghiên cứu các quy định của luật pháp về đất đai và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trong hơn hai năm qua có thể thấy, căn do của việc ách tắc trong công việc giải quyết tranh chấp đất đai ở các địa phương từ khi chấp hành Luật Đất đai 2003, cốt tử do nhận thức của những người làm công việc luật pháp quá máy móc, không đúng với ý thức quy định của luật pháp. Điều đó đã làm giảm lòng tin của quần chúng đối với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Để có nhận thức phù hợp nhất trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, rất cần có văn bản chỉ dẫn về vấn đề này.

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN – PHẠM THÁI QUÍ

Trích dẫn từ:http://nguoidaibieu.com.vn

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục tiêu giáo dục, phổ thông, tuyên truyền luật pháp và chủ trương, chế độ của Đảng và Nhà nước không nhằm mục tiêu thương nghiệp. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông báo này cần tham khảo quan điểm trạng sư, chuyên gia tham mưu trước khi ứng dụng vào thực tại.)