Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có đòi lại được đất ?

Trong giấy công nhận đó, có mẹ tôi ký (có đồng ý cho 1/4 quy mô thửa đất), bố tôi không ký. Trong giấy công nhận đó không có công nhận của ubnd xã, không có chứng nhận, không có người làm chứng ký tên. Đến nay, gia đình nhà b làm đơn gửi ubnd xã, tòa án quần chúng huyện khởi kiện gia đình tôi đòi đất. Gia đình tôi đồng ý trả lại số tiền 40tr (bao gồm có tiền lãi theo quy định) nhưng gia đình b không đồng ý, đòi lấy đất. Trên cơ sở đơn kiện đó, tòa án quần chúng huyện đã triệu tập gia đình tôi 03 lần để giải quyết. Ngày 04/4/2017, tòa án có gọi laptop cho bố tôi để làm việc kiểm đếm lại đất đai, của cải trên đất.

Vậy trạng sư cho tôi hỏi:

– Việc giấy viết tay công nhận về chuyển nhượng đất của gia đình nhà b viết như vậy có đúng theo quy định của luật pháp không. Có hiệu lực không. – việc tòa án quần chúng gọi điện cho bố tôi để làm việc như vậy có đúng quy trình làm việc không. Theo tôi được biết khi cơ quan quản lý quốc gia làm việc phải có văn bản, kế hoạch (giấy mời, nhân tố, chức phận. )

– Việc tòa án huyện đơn vị đo đạc, kiểm kê đất nhà tôi như vậy có đúng không. Như vậy có phải là áp đặt gia đình tôi không (chính vì thế mà bố tôi đã không ký vào biên bản kiểm kê).

– việc tòa án huyện vào nhà tôi và lấy lời khai của mẹ tôi như vậy có đúng không. * từ các vấn đề nêu trên, xin hỏi trạng sư họ kiện gia đình tôi như vậy có đúng không. * nếu gia đình tôi muốn làm đơn thì gửi cho cơ quan nào để khiếu nại.

Xin trạng sư tham mưu giúp gia đình tôi và chỉ cho gia đình biết các văn bản quy định tác động để gia đình có cơ sở làm chứng. Mong nhận được câu trả lời của trạng sư. Trân trọng cảm ơn.

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục tham mưu luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tham mưu luật tham mưu luật pháp Đất đai, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Cảm ơn người chơi đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho phòng ban tham mưu luật pháp đất đai của Luật Minh Khuê, vấn đề Bạn quan tâm xin được đàm luận chi tiết như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Luật đất đai 2003

Luật ban hành văn bản quy phạm luật pháp 2015

Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ dẫn chấp hành Luật Đất đai

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Luật khiếu nại 2011

2. Luật sư tham mưu:

Vấn đề số 1, theo như người chơi biểu lộ lại thì vào khoảng ngày 19/8/2006 xảy ra sự việc gia đình nhà B có làm 01 giấy công nhận chuyển nhượng đất thổ cư và đất vườn. Trong giấy công nhận đó, có mẹ người chơi ký (có đồng ý cho 1/4 quy mô thửa đất), bố người chơi không ký. Trong giấy công nhận đó không có công nhận của UBND xã, không có chứng nhận, không có người làm chứng ký tên. Theo đó chúng tôi căn cứ vào Điều 156. Áp dụng văn bản quy phạm luật pháp theo Luật ban hành văn bản quy phạm luật pháp năm 2015 để vận dụng văn bản giải quyết : “Văn bản quy phạm luật pháp được vận dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường phù hợp quy định của văn bản quy phạm luật pháp có hiệu lực trở về trước thì vận dụng theo quy định đó.”

Điều 156. Áp dụng văn bản quy phạm luật pháp

1. Văn bản quy phạm luật pháp được vận dụng từ thời điểm khởi đầu có hiệu lực.

Văn bản quy phạm luật pháp được vận dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường phù hợp quy định của văn bản quy phạm luật pháp có hiệu lực trở về trước thì vận dụng theo quy định đó.

2. Trong trường phù hợp các văn bản quy phạm luật pháp có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì vận dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

3. Trong trường phù hợp các văn bản quy phạm luật pháp do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì vận dụng quy định của văn bản quy phạm luật pháp ban hành sau.

4. Trong trường phù hợp văn bản quy phạm luật pháp mới không quy định bổn phận pháp lý hoặc quy định bổn phận pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra, trước ngày văn bản có hiệu lực thì vận dụng văn bản mới.

5. Việc vận dụng văn bản quy phạm luật pháp trong nước không được cản trở việc thực hành điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa vn là thành viên. Trong trường phù hợp văn bản quy phạm luật pháp trong nước và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa vn là thành viên có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì vận dụng quy định của điều ước quốc tế đó, trừ Hiến pháp.

Như vậy, tại thời điểm xảy ra sự việc viết giấy công nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vào năm 2006 sẽ vận dụng Luật đất đai năm 2003. Cụ thể:

Điều 123. Trình tự, thủ tục cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

1. Việc nộp giấy tờ xin cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất nộp giấy tờ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường phù hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất thì nộp giấy tờ tại Uỷ ban quần chúng xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ xin cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất, giấy má về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ giấy tờ phù hợp thức, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bổn phận chuyển giấy tờ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban quần chúng cấp có thẩm quyền cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất để thực hành các thủ tục về cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất; trường phù hợp phải thực hành trách nhiệm tài chính mà trách nhiệm tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức trách nhiệm tài chính theo quy định của luật pháp; thông tin cho người được cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất thực hành trách nhiệm tài chính; trường phù hợp không đủ điều kiện thì trả lại giấy tờ và thông tin lý do cho người xin cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất biết.

3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hành xong trách nhiệm tài chính, người được cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp giấy tờ để nhận giấy công nhận quyền sử dụng đất.

Điều 126. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1. Việc nộp giấy tờ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban quần chúng xã, phường, thành phố nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hiệp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy công nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng nhận của Uỷ ban quần chúng xã, phường, thành phố nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng quốc gia.

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ giấy tờ phù hợp thức, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển giấy tờ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thức giấc thành thuộc thức giấc để làm thủ tục cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất.

Trường phù hợp các bên chuyển đổi phải thực hành trách nhiệm tài chính mà trách nhiệm tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định trách nhiệm tài chính theo quy định của luật pháp; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông tin cho các bên chuyển đổi thực hành trách nhiệm tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hành xong trách nhiệm tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy công nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp giấy tờ.

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường phù hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban quần chúng xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy công nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng quốc gia; trường phù hợp hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được chọn lọc cách thức chứng nhận của công chứng quốc gia hoặc chứng nhận của Uỷ ban quần chúng xã, phường, thành phố nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ giấy tờ phù hợp thức, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bổn phận thẩm tra giấy tờ, gửi giấy tờ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban quần chúng cấp có thẩm quyền cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất.

Trường phù hợp các bên chuyển nhượng phải thực hành trách nhiệm tài chính mà trách nhiệm tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định trách nhiệm tài chính theo quy định của luật pháp; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông tin cho các bên chuyển nhượng thực hành trách nhiệm tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hành xong trách nhiệm tài chính, các bên tham dự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy công nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp giấy tờ.

Như vậy, việc gia đình nhà B viết giấy viết tay công nhận về chuyển nhượng đất là trái quy định của Luật Đất đai 2003 và điều đó cũng có nghĩa là nó vô hiệu lực pháp lý.

Vấn đề số 2, ”việc Tòa án quần chúng gọi điện cho bố tôi để làm việc như vậy có đúng quy trình làm việc không? Theo tôi được biết khi cơ quan quản lý quốc gia làm việc phải có văn bản, kế hoạch (giấy mời, nhân tố, chức phận…) – Việc Tòa án huyện đơn vị đo đạc, kiểm kê đất nhà tôi như vậy có đúng không? Như vậy có phải là áp đặt gia đình tôi không (chính vì thế mà bố tôi đã không ký vào biên bản kiểm kê). – Việc Tòa án huyện vào nhà tôi và lấy lời khai của mẹ tôi như vậy có đúng không? *”

Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai” Luật Đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy má quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về của cải gắn liền với đất thì do Tòa án quần chúng giải quyết. Các giây tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được xác định như sau:

a) Những giấy má về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 bốn tuần 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hành cơ chế đất đai của Nhà nước vn dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng nhất thời Cộng hòa miền Nam vn và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa vn;

b) Giấy chứng nhận QSDĐ trợ thì được cơ quan quốc gia có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng nương, sổ địa chính trước ngày 15 bốn tuần 10 năm 1993;

c) Giấy tờ phù hợp lí về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc của cải gắn liền với đất; giấy má giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, trao đổi nhà đất gắn liền với đất ở trước ngày 15 bốn tuần 10 năm 1993 được UBND cấp xã công nhận là đã sử dụng trước ngày 15 bốn tuần 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà đất gắn liền với đất ở; giấy má mua nhà đất thuộc chiếm hữu quốc gia theo quy định của luật pháp;

e) Giấy tờ vế QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc cơ chế cũ cấp cho người sử dụng đất;s

g) Các loại giấy má khác được xác lập trước ngày 15 bốn tuần 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy má quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được chọn lọc một trong hai cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

– Nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

– Khởi kiện tại Tòa án quần chúng có thẩm quyền theo quy định của luật pháp về tố tụng dân sự;

Kể từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực luật pháp, đối với tranh chấp về QSDĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy má quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 đương sự vẫn được quyền chọn lọc khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để đề nghị giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, khi giải quyết các tranh chấp nói trên, nếu phát hiện giấy công nhận QSDĐ là rõ ràng trái luật pháp xâm phạm quyền, lợi ích phù hợp lí của đương sự trong vụ việc dân sự mà toà án có nhiệm vụ giải quyết thì toà án có quyền hủy quyết định đó.

Theo quy định tại Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015thì Tòa án quần chúng cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những vụ việc sau:

Điều 35. Thẩm quyền của tòa án quần chúng cấp huyện.

1. Tòa án quần chúng cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;

b) Tranh chấp về kinh doanh, thương nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;

c) Tranh chấp về cần lao quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.

2. Tòa án quần chúng cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những đề nghị sau đây:

a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 27 của Bộ luật này;

b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 29 của Bộ luật này;

c) Yêu cầu về kinh doanh, thương nghiệp quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 31 của Bộ luật này;

d) Yêu cầu về cần lao quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 33 của Bộ luật này.

3. Những tranh chấp, đề nghị quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc của cải ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan thây mặt nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa vn ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án quần chúng cấp huyện, trừ trường phù hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Tòa án quần chúng cấp huyện nơi cư trú của công dân vn hủy việc thành thân trái luật pháp, giải quyết việc ly hôn, các tranh chấp về quyền và trách nhiệm của vợ chồng, ba má và con, về nhận cha, mẹ, con, nuôi con nuôi và giám hộ giữa công dân vn cư trú ở khu vực biên cương với công dân của nước hàng xóm cùng cư trú ở khu vực biên cương với vn theo quy định của Bộ luật này và các quy định khác của luật pháp vn.

=> Các tranh chấp, đề nghị về dân sự, hôn nhân và gia đình thuộc thẩm quyền dân sự của Tòa án.

– Các tranh chấp về dân sự, bao gồm: tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch vn; tranh chấp về quyền chiếm hữu của cải, hiệp đồng dân sự, quyền chiếm hữu trí não, chuyển giao kĩ nghệ, thừa kế di sản, đền bù thiệt hại ngoài hiệp đồng, quyền sử dụng đất và của cải gắn liền với đất theo quy định của luật pháp về đất đai; các tranh chấp tác động để hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của luật pháp và các tranh chấp về dân sự mà luật pháp có quy định.

Như vậy, theo như người chơi trình bày lại thì chúng tôi cho rằng những việc làm của Tòa án quần chúng là thích phù hợp với quy định của luật pháp. Tuy nhiên, Tòa án quần chúng phải gửi giấy triệu tập hoặc giấy mời giải quyết theo đúng thẩm quyền, lớp lang và thủ tục một mực chứ không phải gọi điện như vậy.

Vấn đề số 3, từ các vấn đề nêu trên, chúng tôi cho rằng gia đình nhà B kiện gia đình nhà người chơi như vậy là chưa thích phù hợp với các quy định của luật pháp. Nếu gia đình người chơi muốn làm đơn khiếu nại thì có thể gửi đơn đến Chủ tịch Ủy ban quần chúng xã, phường, thành phố và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban quần chúng huyện, quận, thị xã, thức giấc thành thuộc thức giấc

Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có lợi quyền và trách nhiệm tác động đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hành theo quy định của luật pháp về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hành theo quy định của luật pháp về tố tụng hành chính.

Giải quyết cáo giác về đất đai

1. Cá nhân có quyền cáo giác vi phạm luật pháp về quản lý và sử dụng đất đai.

2. Việc giải quyết cáo giác vi phạm luật pháp về quản lý và sử dụng đất đai thực hành theo quy định của luật pháp về cáo giác.

Điều 17. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban quần chúng xã, phường, thành phố và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban quần chúng huyện, quận, thị xã, thức giấc thành thuộc thức giấc

Chủ tịch Ủy ban quần chúng xã, phường, thành phố (sau đây gọi bình thường là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban quần chúng huyện, quận, thị xã, thức giấc thành trực thuộc thức giấc (sau đây gọi bình thường là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có bổn phận do mình quản lý trực tiếp.

3. Bài viết tham khảo thêm:

>> Mua bán nhà bằng giấy viết tay có phù hợp lí không?

>> Mẫu hiệp đồng chuyển nhượng đất

Trên đây là tham mưu của Luật Minh Khuê về Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có đòi lại được đất ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác người chơi vui lòng liên tưởng phòng ban tham mưu luật pháp trực tuyến qua tổng đài laptop số:1900 6162 để được trả lời.

Rất mong nhận được sự hiệp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tham mưu luật pháp Đất đai – Công ty luật Minh Khuê

Trả lời