Những rủi ro nào khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Hình thức kinh doanh nhà hình thành trong mai sau (NOTL) đã được Luật Kinh doanh bất động sản (bất động sản) chuẩn y và triển khai hơn 10 năm nay: Vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm sút sức ép tài chính khi tính sổ tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM, cho biết luật pháp bắt buộc dự án đưa vào kinh doanh phải có sổ đỏ dự án, giấy phép xây đắp, giấy nghiệm thu hoàn tất xây đắp phần móng tòa nhà; trước khi bán phải có thông báo với cơ quan quản lý quốc gia… Hàng loạt chế nhạo tài này nhằm mục tiêu hạn chế nhạo không may cho người mua. Nhưng gian truân nhất là làm sao để đưa những quy định này vào cuộc sống?

Còn ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng TP.HCM, chú ý một dự án NOTL trước khi ký hiệp đồng mở bán phải được Sở Xây dựng công nhận đủ điều kiện huy động vốn, nhà băng có thể bảo lãnh toàn cục dự án hoặc một phần, tùy theo từng dự án. Tuy nhiên, thống kê từ thực tiễn cho thấy, có ít ra 5 không may đối tượng mua hàng rất dễ “sập bẫy”, từ giấy tờ pháp lý, tài chính nhà băng cho tới tiến độ, chất lượng căn hộ…

Theo đó, đứng đầu trong các cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư và đối tượng mua hàng khi ký hiệp đồng trao đổi NOTL thuộc về không may giấy tờ pháp lý.

Đây là dạng vướng mắc giấy tờ ngay từ ban sơ. Khi mua NOTL loại này, người mua thường chịu thiệt, nảy sinh ảnh hưởng tới các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai xây đắp: không đóng tiền sử dụng đất; chưa được phép mở bán; nợ thuế… Và thực tiễn hiện giờ gần như rất ít chủ đầu tư dự án đưa ra cam kết thời kì chi tiết bàn giao giấy đăng ký quyền chiếm hữu nhà đất cho đối tượng mua hàng trong hiệp đồng trao đổi.

Một dạng khác là đối tượng mua hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, do chủ đầu tư đã nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây đắp, hoàn tất dự án như đã cam kết; hay cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người.

Bên cạnh đó, dự án nhà đất cũng có thể chạm chán phải nhữngkhông may khách quan như khủng hoảng kinh tế, thiên tai... Kết quả là người mua nhà mất tiền và chẳng thể nhận được nhà như cam kết, trong đó có không ít đối tượng mua hàng là người nghèo, dân cần lao ít tiền, vay mượn từ nhiều nguồn để mua nhà.

Chẳng hạn, cách đây hơn 3 năm, chủ đầu tư Gia Phú Land (quận Thủ Đức) đã bán căn hộ cho hơn 300 đối tượng mua hàng và thu về hàng trăm tỷ đồng; có căn hộ bán cho nhiều người, rồi chủ đầu tư bỏ trốn, dự án dở dang!

Thứ hai, không may về tài chính. Thông thường chủ đầu tư chỉ bỏ ra phần vốn đầu tư dự án, còn lại là vốn vay, huy động từ đối tượng mua hàng hoặc cả 2. Sau khi huy động được vốn, nhiều chủ dự án sử dụng để triển khai nhiều dự án khác hoặc sử dụng sai mục tiêu, từ đó liên tục nảy sinh tranh chấp.

Rủi ro thứ ba nảy sinh từ tranh chấp giữa nhà băng và chủ dự án. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã siết chặt nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án trong việc huy động tiền tài đối tượng mua hàng. Nhất là đối với các dự án sử dụng vốn vay mà của cải hình thành trong mai sau đã được chủ đầu tư mang thế chấp tại các nhà băng.

Do vậy nếu không có sự kiểm soát, giám sát ngặt nghèo của nhà băng thì người mua nhà dễ trở thành nạn nhân, mất tiền, không nhận được nhà đất khi có tranh chấp nảy sinh giữa nhà đầu tư và người cho vay.

Bởi lẽ, theo TS. Đinh Thế Hiển, của cải hình thành trong mai sau đang được thế chấp hợp lí tại nhà băng nhưng cũng ảnh hưởng không nhỏ tới việc chậm rì rì bàn giao giấy đăng ký quyền chiếm hữu nhà đất cho đối tượng mua hàng bởi các chủ đầu tư không giải chấp dự án.

Thứ tư, không may từ chính chủ đầu tư. Theo quy định, sau 50 ngày chủ đầu tư dự án phải thực hành các thủ tục ảnh hưởng để cấp giấy độc lập nhà đất cho đối tượng mua hàng sau khi bàn giao. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy hiếm có chủ đầu tư nào tuân hành đúng các quy định này.

Thay vào đó, sau nhiều năm dọn tới sinh sống, người mua nhà mới nhận được giấy má độc lập. Bởi chủ đầu tư phải chờ bán hết hoặc gần hết số nhà trong một dự án mới tiến hành các thủ tục làm giấy đăng ký một lần, hoặc dự án đó có sai phạm trong việc xây đắp không đúng giấy phép nên cơ quan quốc gia không giải quyết cấp giấy đăng ký.

Cuối cùng, đối tượng mua hàng sẽ “lãnh đủ” khi chạm chán không may về tiến độ xây đắp và chất lượng dự án. Đánh giá của một số chuyên gia cho thấy, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều lý do để giảng giải về nguyên do dự án bàn giao trễ, chất lượng xuống cấp ngay sau khi mới dọn vào ngồi không bao lâu…

Nhưng, đối tượng chịu thiệt nhất vẫn là đối tượng mua hàng, do vậy để mua được ngôi nhà ưng ý, các chuyên gia khuyên đối tượng mua hàng nên “có thực mới vực được đạo”, tức thị tới mày mò một số dự án khác của cùng chủ đầu tư đã làm trước đó, nghe lời dân cư đang sinh sống ở đó nói để nắm thông báo.

Đối với một tổ chức, khi đầu tư một căn hộ một số tổ chức luôn đặt địa điểm của mình là người đi mua nhà, phải làm sao đó là ngôi nhà mình có thể ở được và ưng ý thì mới bán cho đối tượng mua hàng. Giá trị này không phải được tạo ra bởi một dự án hay một sớm một chiều, mà là cả một quá trình và như một sự cam kết.

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ