TP.HCM: Tách thửa trên 2.000 m2 phải lập dự án?

Ngày 5-5, Sở TN&MT TP.HCM đã trình TP dự thảo quy định về quy mô tối thiểu được tách thửa nhằm thay thế Quyết định 33/2014. So với các dự thảo trước, lần này Sở đưa thêm nhiều nội dung mới có liên quan lớn tới lợi quyền của người dân.

Vẫn đề nghị dù từng bị “tuýt còi”

Cụ thể, Sở đề nghị trường hợp tách thửa đất ở có quy mô từ 2.000 m2 thì phải lập thành dự án theo quy định của Luật Nhà ở.

Vừa qua, giám định dự thảo, Sở Tư pháp TP.HCM đề nghị Sở TN&MT giải trình cơ sở pháp lý của quy định này.

Tại tờ trình TP, Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng cho hay luật pháp không quy định nội dung trên. “Tuy nhiên, thực tại qua khảo sát tình hình tách thửa tại các quận/huyện cho thấy tình trạng tách thửa đất có quy mô lớn rất phổ thông. Nhiều đối tượng lợi dụng chế độ để nhận chuyển nhượng và thực hành tách thửa đất kinh doanh, gây gian khổ cho quản lý đất đai, hình thành các khu cư dân tụ tập, tăng dân số, không bảo đảm hạ tầng kỹ thuật xã hội” – ông Thắng lý giải.

Sở này cũng cho rằng phần đông quận/huyện đồng tình việc hạn chế tách thửa đất lớn nhằm mục tiêu kinh doanh. Do đó Sở bảo lưu quan điểm này.

Tuy nhiên, cần chú ý, quy định thửa đất trên 2.000 m2 muốn tách thửa phải lập dự án từng có tại Quyết định 19/2009 do TP ban hành về quy mô tối thiểu khi tách thửa và tại Quyết định 54 (sửa đổi, bổ sung Quyết định 19). Sau đó quy định này bị Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) “tuýt còi” vào bốn tuần 1-2014.

Cục cho rằng luật không quy định các thủ tục này và cũng không giao TP ban hành các điều kiện trên. Việc đề xuất thửa đất trên 2.000 m2 phải lập dự án khi tách thửa là làm khó dân. Do đó Cục đề xuất TP huỷ bỏ nội dung trên.

Trước quan điểm của Bộ Tư pháp, TP.HCM đã phải bỏ quy định này khi ban hành Quyết định 33/2014 thay thế Quyết định 19 và 54.

Nay Sở TN&MT đề nghị trở lại quy định này thì nhiều quan điểm cho rằng có tài năng sẽ tiếp tục bị “thổi còi”!

Một khu dân cư được hình thành từ Quyết định 33/2014 về tách thửa tại quận 12, TP.HCM. Ảnh: CT
Một khu cư dân được hình thành từ Quyết định 33/2014 về tách thửa tại quận 12, TP.HCM. Ảnh: CT

Không phải đất nào cũng được tách thửa

Về trường hợp loại đất ở được tách thửa, dự thảo của Sở TN&MT TP đề nghị: “Quận/huyện căn cứ vào quy hoạch đã được cơ quan quốc gia có thẩm quyền phê chuẩn. Trong đó quy hoạch được ưng chuẩn xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất cư dân hiện hữu, hoặc cư dân hiện hữu chỉnh trang phối hợp xây đắp mới, hoặc cư dân hiện hữu phối hợp xây đắp mới”.

Như vậy, không phải mọi loại đất ở đều được tách thửa mà phải gắn với đuôi “hiện hữu”. Điều đó đồng nghĩa trường hợp cũng là đất ở nhưng thuộc quy hoạch “khu cư dân xây đắp mới”, “đất ở hẩu lốn”, “đất ở cao tầng”… không được giải quyết cho tách thửa.

Quy định lâu nay nhiều vướng mắc, nhiều cách hiểu là “thửa đất có nhà đất hiện hữu” được tách thửa với quy mô nhỏ hơn đáng kể so với đất trống (ví dụ tại các quận 12, Bình Tân… muốn tách thửa đất trống thì tối thiểu phải 80 m2 nhưng đất có nhà thì chỉ 50 m2 – PV) cũng được giảng giải tại dự thảo. Theo Sở TN&MT, điều kiện phải là “nhà đất được hình thành trước ngày Quyết định 33/2014 của UBND TP có hiệu lực chấp hành, đã được cơ quan quốc gia có thẩm quyền cấp giấy xác nhận (GCN) hoặc đủ điều kiện để được xác nhận quyền chiếm hữu nhà đất”.

Về chỉ dẫn “thửa đất có nhà đất hiện hữu”, Sở Tư pháp cũng đề nghị bỏ, không đưa vào.

Tuy nhiên, Sở TN&MT bảo chú quan điểm và cho rằng quy định này giúp hạn chế được nhiều sống sót trong thời kì qua. Đơn cử như nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng đất trống, sau đó xây đắp nhà nhất thời và xin tách thửa theo trường hợp thửa đất có nhà đất (được tách thửa với quy mô đất nhỏ hơn rất nhiều so với đất trống – PV).

Chỉ cho khu cư dân hiện hữu tách thửa là gây vướng mắc

Góp ý quy định chỉ loại đất ở thuộc “khu cư dân hiện hữu” mới được tách thửa, còn đất ở thuộc “khu cư dân xây đắp mới”, “đất ở hẩu lốn”… không được giải quyết, ông Đào Gia Vượng, Phó Chủ tịch UBND quận 7, TP.HCM, e dè gây vướng mắc.

Theo ông, các trường hợp này cũng là đất ở, được chuyển mục tiêu sử dụng đất ở, nộp tiền sử dụng đất nên người sử dụng đất cũng phải được giải quyết các lợi quyền như đất ở hiện hữu. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH-KT TP.HCM, cũng nhiều lần biểu lộ quan điểm như trên.

Qua khảo sát của Pháp Luật TP.HCM, ngày nay nhiều nơi vẫn giải quyết cho người sử dụng đất ở được tách thửa (không phân biệt đất ở này thuộc quy hoạch khu cư dân hiện hữu hay khu cư dân mới…) như các quận 7, 12, Thủ Đức…

Tuy nhiên, huyện Hóc Môn hiện chỉ giải quyết tách thửa cho trường hợp đất ở thuộc quy hoạch khu cư dân hiện hữu như đề nghị tại dự thảo thay thế Quyết định 33/2014.

Còn về nội dung “thửa đất có nhà hiện hữu” được Sở giảng giải là “nhà đất phải được xây đắp trước khi Quyết định 33/2014 có hiệu lực, đã được cấp GCN hoặc đủ điều kiện cấp GCN”, các quan điểm rất khác nhau.

Trưởng phòng TN&MT một quận cho hay ông đồng tình với việc siết lại quy định về tách thửa đất ở có nhà. Theo ông, lâu nay quy định này bị các chủ đầu tư lợi dụng để tách thửa đất ở quy mô nhỏ để trao đổi thuận lợi.

“Thay vì tách thửa đất trống thì quy mô đất lớn, họ xin phép xây đắp xây nhà nhất thời, chuẩn bị đập bỏ sau này rồi xin tách thửa cho trường hợp đất ở có nhà với quy mô đất nhỏ hơn nhiều so với đất trống” – ông kể.

Trong khi đó, ông Đào Gia Vượng cho rằng khó tìm được cơ sở pháp lý của quy định này. Theo ông, để không rắc rối trong cách hiểu, không phân phối đây là trường hợp đất ở có nhà hay đất trống như lâu nay. Thay vào đó chỉ quy định một con số quy mô tối thiểu được tách thửa.

Tách thửa ở Bình Chánh: Vẫn tiếp tục bị ách!

Theo Cẩm Tú

Pháp luật TPHCM

Trả lời