Tranh chấp đất đai trong gia đình

An yên cuộc sống trong căn biệt thự The Green Star 2

Đầu năm nay, năm 2015, vì mâu thuẫn gia đình (cha mẹ em muốn em cắt 1 phần đất cho chị 4 của em, nhưng em không đồng ý) nên hiện thời mẹ em muốn đòi lại quyền chiếm hữu đất (bao gồm cả cột xăng, nhà xưởng và nhà đất) nhưng em vẫn không đồng ý và mẹ em đã kiện em ra tòa. Luật sư cho em hỏi:

1. Mẹ em có thể dùng những luật nào trong luật đất đai để có thể lấy lại quyền sử dụng đất?

2. Trong vụ kiện này em có thể thắng không?

3. Nếu em thua, thì mẹ em có phải trả lại toàn cục của cải mà 2 vợ chồng em gây dựng trên miếng đất ấy không?? Nếu có thì việc định giá sẽ do ai thực hành?

4. Trong hộ khẩu nhà em gồm : mẹ em, bố em (đã mất), vợ em và 3 đứa con đều trên 18 tuổi. Luật sư cho em hỏi trong trường phù hợp này, vợ và các con của em có quyền kiện cáo hay tranh chấp trong vụ việc này không?

Em rất mong nhận được phúc đáp của trạng sư. Em cám ơn trạng sư rất nhiều!!

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục tham mưu luật đất đaicủa đơn vị luật Minh Khuê.

>> Luật sư tham mưu luật đất đai trực tuyến,gọi:1900 6162

Trả lời:

Chào người chơi, cảm ơn người chơi đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề xuất tham mưu luật tới Bộ phận trạng sư tham mưu luật pháp của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của người chơi đã được hàng ngũ trạng sư của chúng tôi nghiên cứu và tham mưu chi tiết như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Bộ Luật Tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011

2. Nội dung tham mưu:

2.1. Về việc mẹ anh kiện lấy lại quyền sử dụng đất

Theo điều 465, 467 Bộ luật dân sự 2005 về giao kèo tặng cho của cải:

“Điều 465. Hợp đồng tặng cho của cải

Hợp đồng tặng cho của cải là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao của cải của mình và chuyển quyền chiếm hữu cho bên được tặng cho mà không đề xuất bồi hoàn, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.”

“Điều 467. Tặng cho BĐS

1. Tặng cho BĐS phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng nhận hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của luật pháp BĐS phải đăng ký quyền chiếm hữu.

2. Hợp đồng tặng cho BĐS có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu BĐS không phải đăng ký quyền chiếm hữu thì giao kèo tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao của cải.”

Khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự quy định: “Việc chuyển quyền chiếm hữu đối với BĐS có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền chiếm hữu, trừ trường phù hợp luật pháp có quy định khác.”.

Và theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và của cải gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng nhận, trừ trường phù hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, trường phù hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hành bằng văn bản có công chứng, chứng nhận, phải đăng ký quyền chiếm hữu. Nếu mẹ anh chỉ tặng cho mà không lập giao kèo tặng cho và thực hành sang tay hoặc mới lập giao kèo tặng cho nhưng chưa sang tay thì anh không có quyền đối với mảnh đất đó, mẹ anh có thể đòi lại mảnh đất.

Trường phù hợp đã tặng cho hoàn thành, việc chuyển quyền chiếm hữu đã xong thì của cải đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho chẳng thể đòi lại. Nhưng mẹ anh có thể đòi lại khi có căn cứ chứng minh được giao kèo tặng cho quyền sử dụng đất đó vô hiệu do có những dấu hiệu vi phạm quy định luật pháp hoặc là tặng cho của cải có điều kiện nhưng người được tặng cho không thực hành điều kiện đó.

– Đối với trường phù hợp mẹ anh thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định luật pháp: tặng cho do bị cưỡng ép, tặng cho trong trạng thái ý thức không được sáng láng,… có thể đề xuất Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại của cải.

Đó là khi mẹ anh chứng minh được giao kèo chuyển quyền sử dụng đất cho anh là giao kèo vô hiệu:

* Các trường phù hợp giao tế vô hiệu:

– Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự thì vô hiệu (Điều 127 Bộ luật Dân sự).

+ Người tham dự giao tế có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao tế không vi phạm điều cấm của luật pháp, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham dự giao tế hoàn toàn tình nguyện.

+ Hình thức giao tế dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao tế trong trường phù hợp luật pháp có quy định.

– Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật pháp, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hành (Điều 130 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân hành quy định về chế độ (Điều 134 Bộ luật Dân sự).

Hậu quả pháp lý của giao tế dân sự vô hiệu (Điều 137 Bộ luật Dân sự): Giao dịch dân sự vô hiệu không làm nảy sinh, đổi thay, kết thúc quyền, bổn phận dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao tế dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban sơ, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường phù hợp của cải giao tế, huê lợi, lợi tức thu được bị trưng thu theo quy định của luật pháp. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi hoàn.

Như vậy, nếu mẹ anh chứng minh được giao kèo chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường phù hợp nêu trên thì mẹ anh sẽ có quyền đề xuất Tòa án tuyên giao kèo vô hiệu. Nếu giao kèo vô hiệu, anh phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.

– Đối với trường phù hợp đây là giao kèo tặng cho có điều kiện:

Theo điều 470 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Điều 470. Tặng cho của cải có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể đề xuất bên được tặng cho thực hành một hoặc nhiều bổn phận dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái luật pháp, đạo đức xã hội.

2. Trong trường phù hợp phải thực hành bổn phận trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành bổn phận mà bên tặng cho không giao của cải thì bên tặng cho phải tính sổ bổn phận mà bên được tặng cho đã thực hành.

3. Trong trường phù hợp phải thực hành bổn phận sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hành thì bên tặng cho có quyền đòi lại của cải và đề xuất bồi hoàn thiệt hại.”

Như vậy, mẹ anh chỉ có thể đòi lại của cải đã tặng cho trong trường phù hợp là tặng cho của cải có điều kiện đã được thỏa thuận trong giao kèo tặng cho và anh không thực hành bổn phận sau khi được tặng cho.

2. Về việc trả lại của cải

Căn cứ theo điều 127, 122, 137 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.”

“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao tế dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham dự giao tế có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao tế không vi phạm điều cấm của luật pháp, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham dự giao tế hoàn toàn tình nguyện.

2. Hình thức giao tế dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao tế trong trường phù hợp luật pháp có quy định.”

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao tế dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm nảy sinh, đổi thay, kết thúc quyền, bổn phận dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao tế dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban sơ, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường phù hợp của cải giao tế, huê lợi, lợi tức thu được bị trưng thu theo quy định của luật pháp. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi hoàn.”

Khi giao kèo tặng cho bọ tòa án tuyên vô hiệu thì anh phải trả lại của cải là mảnh đất cho mẹ anh, còn về của cải đã xây đắp trên đất là của cải của anh nên không phải trả lại.

Đối với trường phù hợp vi phạm giao kèo tặng cho của cải có điều kiện thì bên anh phải trả lại của cải là mảnh đất và bồi hoàn thiệt hại.

3. Đối với việc định giá của cải

Theo quy định tại khoản 1 điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định về định giá của cải, thẩm định giá của cải:

“1. Các bên có quyền tự thỏa thuận về việc xác định giá của cải, tuyển lựa đơn vị thẩm định giá của cải.

Tòa án ra quyết định định giá của cải đang tranh chấp trong các trường phù hợp sau đây:

a) Theo đề xuất của một hoặc các bên đương sự;

b) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với đơn vị thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh bổn phận với Nhà nước.”

Như vậy, các bên có thể thỏa thuận về việc tự định giá của cải, tuyển lựa đơn vị thẩm định giá của cải hoặc đề xuất tòa án định giá của cải đang tranh chấp.

4. Trong hộ khẩu nhà em gồm : mẹ em, bố em (đã mất), vợ em và 3 đứa con đều trên 18 tuổi. Luật sư cho em hỏi trong trường phù hợp này, vợ và các con của em có quyền kiện cáo hay tranh chấp trong vụ việc này không?

Khoản 4 điều 56, điều 65 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:

“4. Người có lợi quyền, bổn phận tương tác trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có tương tác tới lợi quyền, bổn phận của họ nên họ được tự mình đề xuất hoặc các đương sự khác đề xuất và được Tòa án bằng lòng đưa họ vào tham dự tố tụng với nhân cách là người có lợi quyền, bổn phận tương tác.”

“Điều 65. Người làm chứng

Người biết các cốt truyện có tương tác tới nội dung vụ án có thể được Tòa án triệu tập tham dự tố tụng với nhân cách là người làm chứng. Người mất năng lực hành vi dân sự chẳng thể là người làm chứng.”

Như vậy, do vợ anh cùng anh xây đắp nhà trên đất nên vợ anh là người có lợi quyền, bổn phận tương tác và là đương sự trong vụ việc.

Còn con anh nếu cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng là người có lợi quyền, bổn phận tương tác trong vụ việc. Nếu không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tham dự vụ việc với nhân cách người làm chứng.

Trên đây là quan điểm tham mưu của chúng tôi về câu hỏi của quý đối tượng mua hàng. Việc đưa ra quan điểm tham mưu nêu trên căn cứ vào các quy định của luật pháp và thông báo do quý đối tượng mua hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tham mưu này là để các cá nhân, đơn vị tham khảo.

Trường phù hợp trong nội dung tham mưu có điều gì gây lầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông báo nêu trong nội dung tham mưu khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được quan điểm phản hồi của quý đối tượng mua hàng.

Mọi vướng mắc người chơi vui lòng đàm đạo trực tiếp với phòng ban trạng sư tham mưu luật pháp trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 để nhận được sự tham mưu, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự cộng tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn luật pháp đất đai – Công ty luật Minh Khuê