Tư vấn giá trị hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất ?

Vậy theo trạng sư trong trường hợp của gia đình em thì giao kèo trao đổi của gia đình em có hiệu lực không và vì sao trong khi giao kèo trao đổi đã được công chứng thì bên bán lại có thể đi thế chấp được nhà băng. Theo trạng sư gia đinh em có thể lấy được lại của cải của gia đình em không và nếu kiện dân sự thì bên bán sẽ chịu nghĩa vụ gì trước luật pháp ?

Em xin thực lòng cảm ơn.

Người gửi: Thiện

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mụctham vấn luật pháp đất đaicủa Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tham vấn luật pháp trực tuyến qua máy tính bảnggọi:1900 6162

Trả lời:

Chào người chơi! Cảm ơn người chơi đã gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của người chơi chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011

Luật đất đai năm 2013

Nội dung phân tách:

Khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định : ” Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và của cải gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng nhận, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng nhận. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình người chơi với bên bán đã được công chứng . Do đó giao kèo có hiệu lực luật pháp.

Mặc dù giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực trước luật pháp nhưng bên bán sau đó vẫn thế chấp được quyền sử dụng đất vì lý do sau: căn cứ vào khoản 3 điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì : “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”. Như vậy thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm sang tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó mà mặc dầu giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người chơi có hiệu lực nhưng hai bên chưa làm thủ tục sang tay nNhư vậy giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng nhận. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình người chơi với bên bán đã được công chứng . Do đó giao kèo có hiệu lực luật pháp.

Mặc dù giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực trước luật pháp nhưng bên bán sau đó vẫn thế chấp được quyền sử dụng đất vì lý do sau: căn cứ vào khoản 3 điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì : “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”. Như vậy thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm sang tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó mà mặc dầu giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người chơi có hiệu lực nhưng hai bên chưa làm thủ tục sang tay nên bên bán vẫn có quyền sử dụng đất và sau đó họ đã mang thế chấp mảnh đất để vay vốn.ên bên bán vẫn có quyền sử dụng đất và sau đó họ đã mang thế chấp mảnh đất để vay vốn.

Trong trường hợp này người chơi có thể chọn lọc hai cách ứng xử sau:

– Bạn có thể thỏa thuận với bên bán về việc hủy giao kèo chuyển nhượng đã công chứng. Khi giao kèo bị hủy bỏ thì giao kèo không có hiệu lực từ thời điểm giao ước và các bên phải hoàn trả cho nhau của cải đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. Như vậy, nếu thỏa thuận hủy giao kèo thì chủ đất sẽ phải trả lại cho người chơi cục bộ số tiền đã nhận của người chơi. Việc hủy giao kèo được thực hành tại đơn vị công chứng đã chứng nhận giao kèo chuyển nhượng đó theo lớp lang, thủ tục quy định của luật công chứng.

– Ngoài ra người chơi có quyền khởi kiện để đề xuất cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của luật pháp.Theo quy định của điều 25 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2011 thì đây là tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Căn cứ vào điều 33, điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 người chơi có thể khởi kiện đề xuất bên bán bồi hoàn thiệt hại do không thực hành giao kèo tại Tòa án dân chúng huyện nơi có BĐS.

Trên đây là những tham vấn của chúng tôi. Cảm ơn người chơi đã tin tưởng và chọn lọc phục vụ tham vấn của Công ty chúng tôi. Nếu còn thắc mắc người chơi vui lòng can dự qua địa chỉ email:[email protected] hoặc qua tổng đài 1900 6162 để được tham vấn

Trân trọng./.

Bộ phận tham vấn luật pháp đất đai

Trả lời