Tư vấn một số thắc mắc trong giải phóng mặt bằng?

– Đất nhà tôi có một cái ao trong sổ đỏ có ghi Mặt nước n2 (theo tôi dịch là mặt nước nông nghiệp) có thời hạn sử dụng lâu dài vậy khi nhà nước thu hồi thì quy mô đất mặt nước này sẽ đươc vận dụng theo loại đất gì để tính giá đền bù. và khi đền bù có đc hổ trợ gì không?

– Trước đây có dự án làm đường sắt qua đất nhà tôi từ năm 79 và có giải toả hành lang từ tim đường vào mỗi bên 8m lúc đó chỉ là hiến đất và có đền bù cây xanh hoa màu nhưng ko có cắm mốc lộ giới, dự án đó đến giờ thì ko làm nửa, trong quá trình cấp sổ đó từ năm 94 95 96 thì hàng lang đó lại được tính vào quy mô đất nhà tôi và có GCNQSDĐ và nộp thuế đất từ trước đến giờ, hiện giờ thức giấc có dự án làm đường ngang qua nhà tôi (đường đồng bằng cấp III) và khi đền bù thì lại trừ 8m hành lang đường từ dự án làm đường sắt năm 79 vậy trong quá trình bao nhiêu năm đóng thuế đất mà giờ đây giải toả trắng như vậy có phù hợp lý ko và tôi có được nhận đên bù hay vẫn phải trừ 8m hàng lang đây.

– Con đường nhà tôi đang ờ là đường Tàu Cũ thuộc dự án cúa nhà nước năm 79 nhưng khi làm đường mới trong quá trình đền bù thì tất cả các xã có Đường tàu cũ đi qua thì trên bảng giá đất của Huyện đều có mục áp giá Đường Tàu Cũ là một mục lớn (ví dụ : 1 đường liên thôn liên xóm, 2 Đường tàu cũ, 3 đường ngõ ngách,….) nhưng ờ xã tôi thì không có mục áp giá Đường Tàu Cũ vậy quần chúng tối có được đòi quyền lời đề nghị được áp giá lại không vì ngày nay là áp giá theo đường liên thôn trong khi chúng tôi đang ở trên Đường Tàu Cũ thuôc dự án nhà nước ngày xưa.

– Khi nhà nước thu hồi đất thì tòa tháp, quán xá là nơi kinh doanh bán buôn của gia đình thì được đền bù theo giá trị xây đắp mới một ngôi nhà, vậy cho tôi hỏi ngoài giá trị đền bù trên thì có được hỗ trợ tiền di dời và bình ổn cuộc sống không vì gia đinh tôi mất quán là nơi đang bán buôn và phải xây lại quán mới.

– Khi tôi xem bản kê khai đền bù thì trên tờ kê khai phần bản đồ thi đường mốc lộ giới (đường chỉ đó) đi thẳng vào cây cột nhà vậy tôi có được đề nghị đền bù giá trị ngôi nhà không ?

Trên đây là những câu hỏi của tôi rất mong được trạng sư trả lời nhanh, thực bụng cảm ơn trạng sư!

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục tham mưu luật pháp Đất đai doanh nghiệp Luật Minh Khuê.

Tư vấn một số thắc mắc trong giải phóng mặt bằng?

Luật sư tham mưu luật pháp đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào game thủ! Cảm ơn game thủ đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề game thủ đang thắc mắc chúng tôi xin được trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nội dung tham mưu:

Thứ nhất: Về việc đền bù đất có ghi “Mặt nước n2” trong sổ đỏ:

Theo điều 10 Luật đất đai năm 2013 về phân loại đất thì có hai nhóm đất là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. “Mặt nước n2” ghi trên sổ đỏ có thể hiểu là mặt nước nông nghiệp. Ngoài ra, việc xác định xem đây có phải mặt nước nông nghiệp hay không để đền bù còn phụ thuộc vào thực trạng sử dụng đất của gia đình game thủ và sự xác minh của Ban phóng thích mặt bằng khi tiến hành điều tra. Nếu thực trạng sử dụng của game thủ với mục tiêu nông nghiệp và ban phóng thích mặt bằng xác minh đúng như vậy thì khi nhà nước thu hồi thì quy mô đất mặt nước này sẽ được vận dụng theo loại đất nông nghiệp để tính giá đền bù.

Theo quy định tại điều 77 Luật đất đai năm 2013 thì việc đền bù về đất, phí tổn đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được đền bù về đất, phí tổn đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được đền bù bao gồm quy mô trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và quy mô đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với quy mô đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được đền bù về đất nhưng được đền bù phí tổn đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với quy mô đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực chấp hành thì việc đền bù, hỗ trợ được thực hành theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 bốn tuần 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sinh sản nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng thực hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được đền bù đối với quy mô đất thực tiễn đang sử dụng, quy mô được đền bù không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Do vây, game thủ cần phê duyệt trường phù hợp của mình để xác định được khoản đền bù.

Nếu ban phóng thích mặt bằng xác minh đây là mặt nước sử dụng với mục tiêu phi nông nghiệp thì sẽ được đền bù theo quy định tại điều 80 Luật đất đai năm 2013.

Thứ hai, về việc đền bù 8m hành lang đường:

Căn cứ quy định tại điều 82 Luật đất đai năm 2013

Điều 82. Trường phù hợp Nhà nước thu hồi đất không được đền bù về đất

Nhà nước thu hồi đất không đền bù về đất trong các trường phù hợp sau đây:

1. Các trường phù hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường phù hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường phù hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Nếu như đất này không thuộc những trường phù hợp trên thì sẽ được đền bù khi nhà nước thu hồi.

Thứ ba, về việc áp giá đường tàu cũ:

Điều 112 Luật đất đai quy định về nguyên lý, cách thức xác định giá đất như sau:

“1. Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên lý sau đây:

a) Theo mục tiêu sử dụng đất phù hợp lí tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù phù hợp với giá đất phổ quát trên hoạt động mua bán của loại đất có cùng mục tiêu sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa lục địa kề nhau có cùng mục tiêu sử dụng, kĩ năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự giống hệt thì có mức giá giống hệt.

2. Chính phủ quy định cách thức định giá đất.”

Việc xác định giá đất do UBND cấp thức giấc quyết định, tại khoản 3 , 4 quy định về giá đất do UBND thức giấc quyết định như sau:

“3. Ủy ban quần chúng. # cấp thức giấc quyết định giá đất chi tiết. Cơ quan quản lý đất đai cấp thức giấc có trách nhiệm giúp Ủy ban quần chúng. # cấp tỉnh doanh nghiệp việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hành, cơ quan quản lý đất đai cấp thức giấc được thuê doanh nghiệp có tính năng tham mưu xác định giá đất để tham mưu xác định giá đất chi tiết.

Việc xác định giá đất chi tiết phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông báo về thửa đất, giá đất hoạt động mua bán và thông báo về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; vận dụng cách thức định giá đất ăn nhập. Căn cứ kết quả tham mưu xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp thức giấc trình Hội đồng thẩm định giá đất phê duyệt trước khi trình Ủy ban quần chúng. # cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban quần chúng. # cấp tỉnh làm Chủ tịch và thây mặt của cơ quan, doanh nghiệp có tác động, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất chi tiết được sử dụng để làm căn cứ trong các trường phù hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần quy mô đất ở vượt hạn mức; chuẩn y chuyển mục tiêu sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần quy mô vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không chuẩn y cách thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác nhận quyền sử dụng đất, chuẩn y chuyển mục tiêu sử dụng đất đối với doanh nghiệp mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường phù hợp Nhà nước cho thuê đất không chuẩn y cách thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường phù hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời kì thuê; tính tiền thuê đất đối với trường phù hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.”

Do vậy, việc đền bù sẽ xác định giá đất do UBND thức giấc ban hành tại thời điểm có quyết định đền bù, hỗ trợ tái định cư. Gía đất chi tiết trên từng khu vực thực dân địa bàn thức giấc sẽ nằm trong bảng giá đất UBND thức giấc ban hành.

Thứ tư, về việc đền bù khi đường mốc lộ giới đi thẳng vào cây cột nhà và việc hỗ trợ tiền di dời và bình ổn cuộc sống khi quán xá là nơi kinh doanh bán buôn của gia đình:

Điều 79 Luật đất đai năm 2013 quy định về đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người vietnam định cư ở nước ngoài đang chiếm hữu nhà đất gắn liền với quyền sử dụng đất tại vietnam mà có đủ điều kiện được đền bù quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được đền bù như sau:

a) Trường phù hợp không còn đất ở, nhà đất nào khác trong địa bàn xã, phường, thành phố nơi có đất thu hồi thì được đền bù bằng đất ở hoặc nhà đất; trường phù hợp không có nhu cầu đền bù bằng đất ở hoặc nhà đất thì Nhà nước đền bù bằng tiền;

b) Trường phù hợp còn đất ở, nhà đất trong địa bàn xã, phường, thành phố nơi có đất thu hồi thì được đền bù bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được phê duyệt để đền bù bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà đất phải vận chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được đền bù về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà đất hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người vietnam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hành dự án xây đắp nhà đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được đền bù quy định tại Điều 75 của Luật này thì được đền bù về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Khoản 1 điều 89 Luật đất đai năm 2013 quy định về đền bù thiệt hại về nhà, công trình xây đắp trên đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Đối với nhà đất, công trình dịch vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người vietnam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo tháo cục bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của luật pháp thì chủ chiếm hữu nhà đất, công trình đó được đền bù bằng giá trị xây đắp mới của nhà đất, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường phù hợp phần còn lại của nhà đất, công trình vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của luật pháp thì đền bù theo thiệt hại thực tiễn.”

Cho nên game thủ được đền bù trong trường phù hợp đường mốc lộ giới đi thẳng vào cây cột nhà cộng thêm với việc quán xá là nơi kinh doanh của gia đình khi thu hồi đất mà phải tháo tháo thì sẽ được hỗ trợ sinh sản kinh doanh bởi thế game thủ được đền bù giá trị ngôi nhà.

Theo điểm d khoản 1 và khoản 2 điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:

“đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sinh sản, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sinh sản, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ bình ổn sinh sản.”

“2. Điều kiện để được hỗ trợ bình ổn đời sống và sinh sản thực hành theo quy định sau đây:

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này đã được cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai, trừ trường phù hợp quy định tại Điểm b Khoản này;”

Do đó, game thủ được đền bù về đất ở theo quy định tại điều 79 Luật đất đai 2013; được đền bù giá trị ngôi nhà và được hỗ trợ tiền di dời và bình ổn cuộc sống.

Trên đây là quan điểm tham mưu của chúng tôi về vấn đề mà game thủ đang quan tâm. Việc đưa ra quan điểm tham mưu nêu trên căn cứ vào các quy định của luật pháp và thông báo do đối tượng mua hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tham mưu này là để các cá nhân, doanh nghiệp tham khảo.

Trường phù hợp trong bản tham mưu có điều gì gây lầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông báo nêu trong bản tham mưu khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ảnh của quý khách đến địa chỉ email: [email protected] hoặc tổng đài tham mưu trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi chuẩn bị trả lời.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.