Tư vấn về tranh chấp đất đai tại tỉnh Đồng Nai?

Khoảng đầu năm 1990, cha của tôi có dắt một gia đình người cháu từ quê vào, cho làm nhà cấp 4 và ăn ở 1 thời kì trên 1 phần quy mô đất của nhà tôi (khoảng 2.500 m2). Trong lúc trà dư tửu hậu, cha tôi có khả hứa hẹn là cho gia đình người cháu ấy 1 phần của quy mô đất nhà tôi (khoảng 2.500 m2-nghĩa là phần đất mà gia đình tôi đã cho gia đình người cháu đấy ở vào lúc bấy giờ). Nhưng việc cho chác chỉ nói bằng lời chứ không hề có giấy má hoặc văn bản công nhận việc cho chác ấy! – Sau 1 thời kì trôi qua, vì gia đình người cháu ấy ăn ở không tử tế nên cha tôi đã không đồng ý cho gia đình ấy tiếp tục định cư trên thửa đất của gia đình tôi nữa-và buộc họ phải chuyển đi nơi khác sinh sống! Và sau đó, gia đình người cháu đã mua một miếng đất giáp giới với miếng đất nhà tôi và định cư từ lúc đó đến hiện giờ (nghĩa là sau khi bị cha tôi từ khước cho việc ăn ở trên đất của gia đình tôi, họ đã chuyển đến nơi ở mới như tôi vừa nói)!

*** Sự việc nảy sinh: – Sau khi bị cha tôi đuổi đi khỏi phần đất đã được khả hứa hẹn cho họ, họ đã lặng thầm kê khai phần đất ấy (khoảng 2.500 m2) vào quy mô đất sử dụng của họ mà không hề thông tin gì cho phía gia đình tôi được biết! Cho đến khi đổ vỡ lẽ thì chúng tôi phải nhờ đến toà án để giải quyết phần đúng-sai! (Thời gian cấp lại giấy CNQSD đất-khi ấy, cả nhà e đang ở Huế để lo một số công việc, đến khi trở vào lại, đi nhận sổ mới về, gia đình cũng không chú ý quy mô đất bị mất của mình trong sổ mới!)

– Sau khi thủ tục hoà giải bất thành, ngày 16/9/2015, toà án dân chúng huyện Xuân Lộc, Tỉnh Đồng Nai mở phiên xử sơ thẩm về vụ tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi và gia đình phía bên kia! Trong quá trình xét xử, gia đình tôi đã chứng minh được phần đất ấy (2.500 m2 mà họ tự tiện kê khai vào quy mô đất của họ) là thích hợp lí và vẫn thuộc quyền chiếm hữu của chúng tôi; và các nhân chứng cua gia đình tôi cũng chứng minh rằng đó là phần đất thuộc gia đình tôi vẫn đổ vỡ hoang từ xưa đến nay (vì trong số các nhân chứng, có người có phần đất giáp giới với đất gia đình tôi; có người làm công cho gia đình tôi gần 20 năm-tính đến thời điểm này-vẫn còn làm)! Và bản án sơ thẩm được tuyên phần thắng thuộc về gia đình chúng tôi! Nhưng gia đình phía bên kia đã có đơn kháng cáo đề xuất phúc án…!

— Tôi xin tóm lược lại ý của mình: + Cha tôi có khả hứa hẹn cho họ một phần quy mô đất nhưng cho bằng mồm chứ không có văn bản pháp lý hoặc giấy tay! + Sau đó họ tự tiện kê khai phần đất ấy vào quy mô đất của họ! + Toà án cấp huyện sau khi thụ lý giấy tờ, hoà giải bất thành, xử sơ thẩm và tuyên án gia đình tôi thắng kiện!

=>> Vậy tôi xin được tham mưu:

+ Với diễn biến vụ việc như vậy, thì khi phúc án, gia đình tôi có bị ăn hại gì về pháp luật không? Mặc dù chúng tôi hoàn toàn có tài năng chứng minh được phần đất ấy là của cải thích hợp lí của chúng tôi? Gia đình chúng tôi cần bổ sung những bằng chứng gì nữa trước khi dự phiên toà phúc án?

+ Tòa án dân chúng tỉnh giấc Đồng Nai đã ra quyết định “Hủy bản án sơ thẩm” và hủy “Quyết định hành chính đơn lẻ”, và sẽ mở phiên tòa Phúc thẩm vào ngày 30/12/2015. Và trong giấy thông tin gởi về gia đình tôi, thì thấy phía gia đình bên kia họ có ủy quyền lại cho trạng sư-trong khi gia đình tôi thì không có trạng sư. Vì tài năng hiểu biết luật có hạn, gia đình tôi sợ gặp phải ăn hại về mặt pháp lý và luật;

vì vậy, kính mong LS, với diễn biến mà tôi đã cung cấp như vậy, mong luất sư có thể tham mưu giúp cho gia đình tôi một hướng đi có lợi để đối chất trước phiên tòa! Và xin trạng sư tham mưu giúp một số cảnh huống giả thiết (hỏi-đáp) có thể xảy ra trong phiên tòa, và cách giải quyết cảnh huống ấy như thế nào cho thích hợp lý!

Xin thành tâm cám ơn sự trả lời của Luật Sư! Kính chào và chúc sức khoẻ!

Người gửi:C.T.Đ

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục tham mưu luật đất đai của đơn vị luật Minh Khuê.

Trả lời:

Chào người chơi,cảm ơn người chơi đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề xuất tham mưu luật đến Bộ phận trạng sư tham mưu pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của người chơi đã được hàng ngũ trạng sư của Chúng tôi nghiên cứu và tham mưu chi tiết như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tham mưu:

Theo quy định tại bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hiệp đồng tặng cho của cải như sau:

“Điều 465:Hợp đồng tặng cho của cải

Hợp đồng tặng cho của cải là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao của cải của mình và chuyển quyền chiếm hữu cho bên được tặng cho mà không đề xuất bồi thường, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.”
“Điều 467:Tặng cho BĐS
1. Tặng cho BĐS phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng nhận hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật BĐS phải đăng ký quyền chiếm hữu.
2. Hợp đồng tặng cho BĐS có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu BĐS không phải đăng ký quyền chiếm hữu thì hiệp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao của cải”.
Theo quy định tại hai điều luật trên cho thấy hiệp đồng tặng cho của cải là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho giao của cải của mình và chuyển quyền chiếm hữu cho bên được tặng cho mà không đề xuất bồi thường, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.Với trường thích hợp của gia đình người chơi bố người chơi hứa hẹn cho cháu của bố người chơi là mảnh đất thì hiệp đồng tặng cho đó chỉ có hiều lực khi đã được lập thành văn bản có công chứng, chứng nhận hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật BĐS phải đăng ký quyền chiếm hữu như vậy hiệp đồng bằng mồm hứa hẹn tặng mảnh đất của bố người chơi cho cháu là không nảy sinh hiệu lực và ngừoi cháu không có căn cứ nào để chứng mình được của cải đó là của mình .Hơn nữa điều kiện để được cấp giấy đạt đề xuất quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 luật đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng cư dân đang sử dụng đất có giấy má về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất bình ổn mà có một trong các loại giấy má sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy má về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 04 tuần 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hành cơ chế đất đai của Nhà nước vn dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng tạm bợ Cộng hòa miền Nam vn và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa vn;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm được cơ quan quốc gia có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng nương, Sổ địa chính trước ngày 15 04 tuần 10 năm 1993;

c) Giấy tờ thích hợp lí về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc của cải gắn liền với đất; giấy má giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đàm đạo nhà đất gắn liền với đất ở trước ngày 15 04 tuần 10 năm 1993 được Ủy ban dân chúng cấp xã công nhận là đã sử dụng trước ngày 15 04 tuần 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà đất gắn liền với đất ở; giấy má mua nhà đất thuộc chiếm hữu quốc gia theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc cơ chế cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy má khác được xác lập trước ngày 15 04 tuần 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy má quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy má đó ghi tên người khác, kèm theo giấy má về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có tương tác, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thực hiện chưa thực hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Căn cứ vào điều này xét thấy quy mô đất của bố người chơi đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy đạt đề xuất quyền sử dụng đất từ năm 1985 ,đã canh tác thường nhật trên quy mô dó và không có tranh chấp gì cho đến nay thì trường thích hợp của người chơi đủ điều kiện để cấp giấy đạt đề xuất quyền sử dụng đất mới theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 100 trên. Hơn nữa gia đình cháu của bố người chơi không có một trong các giấy má quy định tại khoản 1 trên thì không đủ điều kiện để được cấp giấy đạt đề xuất quyền sử dụng đất được nếu đã cấp mà cơ quan có thẩm quyền phê chuẩn là cấp sai thì sẽ ra quyết định thu hồi lại giấy đạt đề xuất quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2,3 điều 106 bộ luật đất đai:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường thích hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn thể quy mô đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ chiếm hữu của cải gắn liền với đất đăng ký biến địa chấn đai, của cải gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng quy mô đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục tiêu sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn cội sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường thích hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hành chuyển quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu của cải gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường thích hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan quốc gia có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Như vậy ,với trường thích hợp của gia đình người chơi khi ra phiên tòa phúc án gia đình người chơi chỉ cần sẵn sàng toàn diện giấy má về quyền sử dụng đất thích hợp lí với quy mô đất 2500m2 đang tranh chấp đó đã được cơ quan cấp có thẩm quyền cấp từ trước năm 1993 và chứng minh được không có hiệp đồng tặng cho của cải mảnh đất 2500m2 nào cho người cháu của bố người chơi thì gia đình người chơi đủ căn cứ chứng mình của cải đó là của bố người chơi và được cơ quan có thẩm quyền bảo vệ lợi quyền.

Mọi vướng mắc người chơi vui lòng đàm đạo trực tiếp với phòng ban trạng sư tham mưu pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900 6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tham mưu, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hiệp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê